«Самострой» – проблема за проблемой

Явление «самостроя» возникло не сегодня и даже не вчера. Еще в советские времена жильцы домов в новых районах путем остекления лоджий и балконов увеличивали таким образом площадь своих малогабаритных типовых квартир. При существовавших тогда запретах на внутриквартирные перепланировки действия эти не носили массового характера.

Ситуация кардинальным образом  изменилась, как только поменялся статус жильца, т.е. когда из съемщика квартиры он превратился в ее владельца. В настоящее время, когда люди стали полноправными хозяевами своего жилья, считается, что каждый в своей квартире (и, как показывает практика, не только в квартире) волен делать все, что угодно. Единственным регламентирующим «самострой» документом является сегодня ряд требований, касающихся внутренней перепланировки, контроль над соблюдением которых вменен в обязанность районным  междуведомственным комиссиям.

Что же касается всего остального, то границы между «можно и нельзя» и вовсе нигде не прописаны и никем не отслеживаются*. А между тем с увеличением объемов жилищного строительства растут и объемы неконтролируемого «самостроя», который уже превратился в проблему, проблему многоплановую, затрагивающую несколько аспектов.

Аспект эстетический. Как показало обследование, в наши дни никого не удивляет, и больше того, это давно уже стало «нормой», когда люди, став владельцами своих квартир, в пылу их обустройства не только меняют планировку, но и выламывают наружные стены в  лоджиях, присоединяя их к помещениям, стеклят эти лоджии, сообразуясь со своими материальными возможностями и представлениями о красоте, сооружают навесы над балконами, переделывают ограждения лоджий и балконов, заменяют оконную столярку, нисколько не заботясь о сохранении цвета и рисунка и т.д.

При этом следует заметить, что если изменения планировочных решений в пределах квартиры, – какими бы они ни были – скрыты за наружными стенами жилого дома, то любая самодеятельность, затрагивающая сами стены (материал, фактуру и цвет стен, а также лоджии, балконы, оконные и иные проемы, их форму, размеры и заполнение, цвет и материал этого заполнения, которые являются неотъемлемыми элементами наружных стен) видна невооруженным глазом и  часто до неузнаваемости искажает внешний облик запроектированного жилого дома. Если же присовокупить к сказанному низкий качественный  уровень «самостроя», развешанные повсюду антенны-тарелки и кондиционеры, то общая картина приобретает совсем удручающий вид.

Все эти действия, которые носят сегодня повсеместный характер, уродуя архитектуру жилых домов, постепенно превращают целые районы в скопища многоэтажных «фавелл», отнюдь не украшающих наш  город. За примерами далеко ходить не надо – достаточно посетить любой из районов новостроек или отдельные объекты нового жилищного строительства, сданные в эксплуатацию год и более тому назад. К сожалению, «самострой» в последнее время становится нередким явлением и в исторической части города. И это настораживает, поскольку, не будучи контролируем, процесс может нанести непоправимый урон архитектуре исторических зданий.

Другим не менее важным является аспект технический. Как показывает опыт, вся эта самодеятельность по переделке квартир, как правило, затрагивает всю инфраструктуру жилого дома, включающую систему инженерных коммуникаций, вызывая нередко ее деформации и, как следствие, сбои в ее работе. Так, например, часто присоединяя холодные остекленные лоджии к отапливаемым жилым комнатам, владельцы квартир увеличивают размеры отапливаемых помещений. В результате возникает недостаток тепла, который пытаются компенсировать установкой дополнительных приборов отопления или устройством электрообогрева. Поступая таким образом, жилец либо отнимает тепло у соседа (т.к. количество его, подаваемое как в дом в целом, так и в каждую квартиру в отдельности, есть величина расчетная для каждого конкретного дома), либо создает перегрузки в элетросети и сопутствующие им проблемы и т.д. Кроме того, выламывая наружную стену между комнатой  и лоджией, жильцы, проживающие в многоэтажных домах, сами того не подозревая, лишают себя второго эвакуационного выхода (первым является лестничная клетка). Дело в том, что использование лоджии в качестве второго выхода из квартиры (аварийного в случае невозможности воспользоваться первым) предусматривает в обязательном порядке наличие в лоджии глухого простенка шириной не менее 1,2–1,6 метра, за которым можно было бы спрятаться в случае пожара и дождаться помощи пожарников снаружи.

Плоды «самостроя» могут иногда служить причиной возникновения опасных для здоровья и жизни людей ситуаций. Это третий аспект проблемы, затронутой в данной статье. Безнаказанность провоцирует жильцов расширять сферу своей самодеятельности и выходить за границы собственного жилья, т.е. «осваивать» внеквартирное пространство. Самым распространенным видом «самостроя» стало расширение квартир за счет общих коридоров и холлов, нередко с расположенными в них электрощитами, пожарными кранами, затрудняющее свободный доступ к ним, что недопустимо. Не менее вопиющими являются примеры остекления открытых лоджий незадымляемых лестниц, устройство которых является обязательным требованием противопожарных норм для зданий высотой больше 9 этажей. Лоджии специально делаются открытыми для того, чтобы избежать попадания дыма в лестницы при пожаре и обеспечить беспрепятственную эвакуацию жильцов со всех этажей жилого дома через воздушную зону. Понятно, к каким последствиям  может привести подобного рода «самострой» в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Тем более если учесть, что этажность жилых зданий в массовом строительстве за последнее время резко выросла – сегодня жилые дома высотой 20 этажей и выше уже никого не удивляют. «Самострой» может создавать и прямую угрозу жизни людей. Трагический случай минувшей зимой на улице Замшина, когда от упавшей с остекленного балкона ледяной глыбы погибла девушка, лишь подтверждает серьезность поднятой темы. И последовавший за этим демонтаж самодельного остекления, к сожалению, уже не в силах ничего изменить, разве что послужить предостережением на будущее.

Есть и еще один аспект рассматриваемой проблемы – правовой. В соответствии с Положением об архитекторе – авторе проекта, всякое архитектурное произведение (и жилые дома не являются исключением) есть объект авторского права архитектора или группы архитекторов и никто не может это право нарушать. «Самострой» в данном случае – пример вопиющего нарушения такого права.

Таким образом, есть все основания считать, что если проектирование и строительство жилого дома есть процессы созидательные, то эксплуатация его, вследствие «самостроя», носит скорее характер разрушительный в прямом и переносном смысле, поскольку разрушаются не только конструктивные и инженерные элементы здания, но и его архитектурно-композиционная целостность. Причем самый большой урон архитектуре жилого дома и его инфраструктуре наносится в период его заселения, в первые 1,5–2 года, когда самодеятельность жильцов достигает своего апогея, а постоянно меняющиеся новые владельцы квартир, вовлекаемые в процесс «самостроя», делают его бесконечным.

Каковы же причины возникновения подобного положения? Их несколько, и первая состоит в том, что многоквартирные жилые дома, а речь именно о них, изначально проектируются в расчете на некоего анонимного усредненного потребителя и обеспечивают минимально необходимый, оговоренный нормативами, уровень удобств в квартирах. Второй причиной является естественное желание уже конкретного владельца квартиры обустроить ее в соответствии со своими индивидуальными предпочтениями и представлениями. И, наконец, понимание собственниками жилья своих прав в части переустройства этого жилья как вседозволенность – это третья и главная причина «самостроя».

Анализ зарубежного опыта показывает, что в большинстве цивилизованных стран подобная ситуация немыслима. Так, скажем, в Германии, Дании, Финляндии и др. любые самовольные изменения внешнего облика здания просто недопустимы, равно как и всякая деятельность, выходящая за рамки дозволенного, тем более приводящая к нарушению нормативных требований. Все табу прописаны, и игнорирование их чревато серьезными санкциями.

К сожалению, как это ни парадоксально, у нас механизм, запрещающий «самострой», на сегодня отсутствует. Больше того, многочисленные дизайнерские фирмы наперебой предлагают свои услуги по переустройству квартир, включая и увеличение их площади за счет лоджий и балконов, а не менее многочисленные строительные конторы рекламируют свои предложения по их реализации. Поэтому единственным правилом, которым руководствуются в своей «самодеятельности» владельцы жилья, остается по сей день «что хочу, то и ворочу»!

В этой ситуации архитектор в борьбе с «самостроем» практически одинок и вынужден  решать проблему только ему доступными средствами на этапе проектирования, например, разрабатывая жилые дома без балконов или закладывая в проект полностью остекленные лоджии, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия «самостроя» в процессе эксплуатации. Эти принципы были реализованы, например, Архитектурной мастерской Шишкова в проекте жилого дома № 4, к.3 по ул. Сантьяго-де-Куба в Санкт-Петербурге в 2007 году. Однако эти мероприятия, являясь по сути полумерами, в целом проблему решить не могут. К тому же следует иметь в виду, что они в какой-то мере обедняют характерную для жилого дома пластику, лишая здание свойственных ему средств выразительности. Выход из создавшейся ситуации возможен только один – создание четкой правовой основы, иными словами, пакета документов, где для будущих владельцев жилья были бы подробно прописаны границы дозволенного, т.е. того, что он может и чего ни при каких обстоятельствах не имеет права делать, а также санкции за нарушение указанных границ. Этот пакет должен стать неотъемлемой частью договора на приобретение жилья, чтобы будущий владелец, подписывая договор, знал, какие он принимает на себя обязательства и какие последуют меры наказания в случае их нарушения. Последние могут быть дифференцированы в зависимости от «тяжести» содеянного, но при этом во всех случаях должно быть соблюдено главное требование – упразднение «самостроя» и восстановление утраченного. К этому следует добавить, что главным условием решения рассмотренной проблемы является организация действенного контроля над соблюдением условий договора, регламентирующих самодеятельность владельцев жилья, и прежде всего на этапе заселения. Без контроля не на бумаге, а на деле любые правила, требования, ограничения и т.п. останутся пустым звуком. Сегодня загонять проблему в угол или, тем более, делать вид, что ее не существует вовсе, по меньшей мере безответственно. Захлестнув районы новостроек, «самострой», если не принять мер, грозит изуродовать и застройку центральной части города, есть тому примеры. Достаточно вспомнить несанкционированную замену оконной столярки в домах  исторического центра, до неузнаваемости изменившую внешний облик некоторых из них. Есть примеры и более «капитального» вмешательства в архитектуру жилых домов центральной части города. И это при том, что многие из них являются памятниками архитектуры своего времени  (жилой дом №13 на наб. р. Карповки, арх. Е. Левинсон, жилой дом №86 по Малому пр. ПС, арх. И. Явейн и др.). К сожалению, администрация города пока не продемонстрировала необходимой воли, направленной на то, чтобы изменить сложившуюся ситуацию и ввести процесс «самостроя» в правовые, контролируемые рамки.





*Справедливости ради следует отметить, что существуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденные постановлением Правительства Санкт-Петербурга №1135 14.09.2006, которые призваны, казалось бы, если и не снять означенную проблему, то свести к минимуму ее остроту. Однако, как показывает анализ, за истекший с момента принятия упомянутого постановления период в жилищной сфере применительно к рассматриваемой проблеме практически ничего не изменилось. И не могло измениться. Дело в том, что многие из положений упомянутых правил носят формальный характер: будучи верными по форме, они не учитывают сути проблемы «самостроя», ее комплексности и многогранности, а также специфики применительно к области массового жилищного строительства. Таким образом, наличие данного регламентирующего документа при отсутствии действенного контроля над его исполнением едва ли сможет изменить ситуацию с «самостроем», существующую сегодня в жилищном строительстве.