Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия:

«Экспресс-анализ представленного проекта изменений в режимы использования  земель в границах зон охраны объектов культурного наследия показывает, что подготовленный документ в целом является попыткой внести большую определенность в регулирование и исправить те проблемы, которые часто возникали на практике в последнее время», – говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Проект вводит несколько новых общих положений, в частности, определяет, что такое «исторический облик исторического здания», к которому предлагается относить в т.ч. и уже более поздние локальные изменения фасадов и даже надстройки объекта, если это, однако, не нарушает общего архитектурного решения здания.

Достаточно важным является прямое указание на возможность  применения установленных ПЗЗ за пределами зон охраны параметров высотности только при условии сохранения панорам исторического центра города. Данное правило фактически предоставит градозащитникам дополнительные преимущества в судебных процессах по обжалованию высотного строительства в Петербурге, однако критерии степени сохранения или нарушения исторических панорам опять не определены и на практике будут являться оценочными  и, вероятно, будут  устанавливаться экспертизой.

Что касается исторических зданий, то в проекте сделана попытка более детальной расшифровки критериев возможности реконструкции и сноса таких объектов. Если ранее таким критерием было «резиновое» правило о «невозможности ликвидации аварийности здания», то теперь снос исторических зданий допустим, если их несущие конструкции достигли уровня износа более 70 % и дальнейшая эксплуатация здания опасна, недопустима, нецелесообразна либо восстановление работоспособного состояния здания или сооружения невозможно по техническим нормативам.

Несмотря на введение четкой «планки», предлагаемое нововведение лишь частично решает проблему, т.к. при превышении износа в 70 % принятие решения о целесообразности сохранения здания остается оценочным, но должно зависеть, по-видимому, от конкретных финансово-экономических показателей проекта, что в целом является справедливым. «Остается неясным, кто и по каким критериям будет определять процент износа конструкций, – а это, как правило, и является одним из наиболее спорных вопросов при определении возможности сноса. Более того, теперь формально не требуется проведения процедуры признания объекта аварийным, так как процент износа не зависит от этого статуса», – подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.

Необходимо также отметить, что, помимо вышеуказанного, в текущем виде проект содержит множество недоработок и упущений, связанных в первую очередь с юридической техникой текста. Так, абсолютно неурегулированным является вопрос о возможности проведения строительных работ и реконструкции неисторических зданий, расположенных в центре. Более того, по предлагаемой формулировке запрета на проведение строительных работ, допустимым будет являться только выполнение строительных работ в отношении аварийных исторических объектов, что, во-первых, не соответствует смыслу проекта, а во-вторых, термин «исторический объект» указан ошибочно, т.к. не используется в терминологии данного проекта.

С учетом общественной важности обсуждаемого вопроса в ближайшее время мы готовы представить более подробное заключение по предлагаемому проекту изменений, а также при необходимости оказать содействие при разработке и усовершенствовании текста этого законопроекта.

Будем рады ответить на ваши вопросы!

Краткая справка
«Качкин и Партнеры» – в настоящее время ведущая региональная юридическая фирма России – была образована в Санкт-Петербурге в 2001 году. Компания оказывает всестороннюю правовую поддержку как российским, так и зарубежным клиентам. «Качкин и Партнеры» представляет собой профессиональное объединение опытных специалистов высочайшей квалификации. В штате компании 19 юристов, специализирующихся в сфере недвижимости, строительства, земельного и корпоративного права, сопровождения споров в суде и арбитраже.