Девелоперы, власти и градозащитники: новые вызовы и поиск компромисса

Ни в одном городе России так не регламентировано законодательство в области строительства и реконструкции исторического центра, как в Петербурге. Практически ни один из существующих сегодня в центре Санкт-Петербурга проектов не остается без внимания градозащитников, некоторые из них девелоперам в итоге приходится скорректировать, от других - совсем отказаться. В то же время, городу необходимы инвесторы, которые преобразуют городскую среду и делают ее комфортнее.

Возможно ли цивилизованное решение острых градостроительных споров в рамках правового поля, и в чем может выражаться ответственность градозащитников и властей – эти и многие другие вопросы активно обсуждали участники мероприятия.

 Роман Романюк, главный редактор издания «Эксперт Северо-Запад», обозначил актуальность выбранной темы. «Важно, чтобы проблема решалась системно, ложилась в плоскость законодательства. Необходимо,  чтобы были определены правила игры».

 По оценке Олега Паченкова, программного директора Института урбанистики «Среда», наш город проходит те же самые процессы, которые большинство городов мира уже прошли или проходят сейчас. По опыту зарубежных стран, открытый, публичный разговор между  всеми участниками – важный элемент решения проблемы, утверждает эксперт.

Участники дискуссии были единодушны во мнении, что одна из ключевых проблем – хаотичность происходящего, отсутствие единого механизма, который позволял бы предсказывать возможность влияния на проект со стороны градозащитников.

 По мнению Владимира Свиридова, – начальника отдела развития административных районов Санкт-Петербурга Комитета по градостроительству и архитектуре, важно еще на начальной стадии, идеи застройки определенного участка в исторической части города познакомить общественность с этими планами, получить обратную связь от всех заинтересованных сторон.

 По мнению Дмитрия Киселева, акционера компании «Охта Груп», если требуется участие градозащитников в согласовании проекта, то идеальный момент для девелопера – момент эскиза, когда затраты еще минимальны.  «Важно, чтобы после прохождения определенного количества инстанций инвестор был уверен, что ничего уже не произойдет.  Договоренности не будут пересмотрены».

 Маргарита Штиглиц, доктор архитектуры, профессор, напомнила участникам, что появление градозащитных сообществ – это реакция общественности на строительный бум 90-х. «Важно отметить, что среди градозащитников – много экспертов и важно их подключать на начальных этапах, включать в рабочие группы», подчеркнула эксперт.

 По словам Михаила Мамошина, руководителя «Архитектурной мастерской Мамошина», на сегодняшний день градостроительное движение является новой категорией, к которой привыкает общество. «Градозащитное движение стало формироваться с конца прошлого столетия, и мы оказались к нему не совсем готовы. Важный вопрос в рамках обсуждения: если комитеты являются лигитимными представителями власти, бизнес – легитимный представитель самого себя, то насколько легитимны градозащитные сообщества, говорящие от имени всего общества».

 По мнению Елены Смотровой, акционера Tellus Group,  градозащитники, как правило, приходят на этапе, когда уже началась реализация проекта, после получения всех необходимых согласований девелопером. «Если бы город разработал четкий регламент участия представителей градозащитного движения в процессе согласования инвестпроекта, то все бы всегда им пользовались. Сейчас же многие проекты встали, проекты в центре города становятся никому не интересны».

 Евгений Шерстов, старший юрист Duvernoix Legal, констатирует, что единого регламента, действительно, не существует, деятельность градозащитных организаций строится на базе ряда нормативных актов, общих законов. «Еще одна проблема заключается в том, что объем допустимого изменения объектов нигде не оговорен. Если бы данные вопросы можно было решить еще до передачи объекта инвестору, это позволило бы  легче найти инвестора». В заключении эксперт подчеркнул, что если у девелопера есть все необходимые разрешения на строительство, то вмешательство со стороны становится неправомерным, а это уже предмет судебного рассмотрения.

 Игорь Гущев, партнер Duvernoix Legal, резюмировал, что важно составить список объектов и регламент по их возможному изменению, регламент по этапам, на которых могут вмешиваться градозащитники.

 По мнению Юрия Земцова, руководителя Архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», у нас есть органы, которые просто должны выполнять свои обязанности в рамках своего функционала, и этого будет достаточно. Эксперт отмечает, что часто в градозащитном движении существует чисто пиарское, сиюминутное отношение к проектам.

 По словам Евгения Герасимова, руководителя «Евгений Герасимов и партнеры», градозащитники сейчас - это разношерстная публика, это и защитники чьих-то конкретных интересов, и те,  кто  «болеет» за красоту города,  так как они ее понимают. «Но вторые - это, скорее, исключение. Мы с градозащитниками сталкивались на разных объектах. Они процветают, т.к. власть не выполняет своих обязательств. Важно разумное производство закона, его выполнение».

 Мария Элькина, архитектурный критик, отмечает, что в СМИ сегодня действует презумпция – градозащитник всегда прав. Однако, по наблюдениям эксперта, средний петербуржец настроен гораздо мягче, в СМИ, с другой стороны, профессиональное сообщество не вызывает доверия. Кроме того, к властям, которые не выполняют договоренности, также снижается доверие».

Она также добавила, что опираясь на международный опыт, если ввести минимальную юридическую ответственность градозащитников за ошибки, связанные с вмешательством в проекты, это позволит снизить накал.

 Сергей Цыцин, главный архитектор Архитектурной мастерской Цыцина  отметил радикализацию нормативной базы. «Сегодня пространство для маневра очень сужено: техтребования, санитарные требования и т.п. – если все сложить, то мы практически ничего не можем сделать со зданиями в центре. На это накладывается еще возможный конфликт с градозащитными движениями, непоследовательностью решений исполнительной власти. Все это представляет серьезную проблему для существования исторического центра».

 В продолжение разговора о структуре и специфике градозащитного движения, Алексей Шаскольский, заместитель генерального директора Институт Проблем предпринимательства, отметил, что наш город маленький и невозможна полная отстраненность принятия решений.  По мнению эксперта, важно учиться культуре диалога. «Власть, инвесторы, градозащитники – все эти элементы важны для города. Важна институализация этих отношений, качественный диалог».

 Вячеслав Семененко, руководитель КБ ВиПС, подчеркнул, что уровень экспертности у градозащитников вполне высокий. Но городу сегодня, по мнению эксперта, не хватает ни градостроительной политики, ни политики по охране памятников. «Пакетные предложения инвесторам, разработка регламента на каждый квартал и просчет экономики этих проектов», – только некоторые из возможных путей решения сложившейся сложной ситуации вокруг исторического центра Петербурга.

 Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, обобщил предыдущие высказывания коллег в своем выступлении. «Я представляю и законодательное собрание, и сообщество градозащитников. Требовать справки о легитимности, вызывать полицию и обязать градозащитников оплачивать через суд вмешательство в проекты – не получится.  Гражданин не может быть наказан за поведение в рамках закона».

«Если готовится проект особенно в исторической части города, начните с обнародования ваших планов до согласования, а не после». К девелоперам, по словам  эксперта, у него нет вопросов, вопросы к исполнительной власти, которая выдает разрешения на спорные проекты.

 Игорь Водопьянов, управляющий партнер «Теоремы», подчеркнул, что бизнес готов к диалогу и согласованиям, но важно обозначить и ограничить список тех людей и организаций, с которыми нужно согласовывать. Однако в таких условиях, по мнению эксперта, никто уже не хочет инвестировать.

 По мнению Александра Ольховского, вице-президента «Банка ВТБ», без нахождения компромисса сегодня движение вперед невозможно. Эксперт предложил возможную и приемлемую схему участия градозащитников в процессе согласования проектов. «Есть определенная последовательность действий при реализации проектов в историческом центре города: первая – историко-культурная  экспертиза, определяющая предмет охраны, разработка эскиза; вторая – историко-культурная экспертиза, которая смотрит на соответствие проекта – и это как раз тот момент, когда проект должен быть вынесен на обсуждение градозащитного сообщества и Совета по культурному наследию. После этого этапа, все вмешательства и оспаривания должны быть признаны нелегитимными». По оценкам эксперта, ситуация инвестирования в исторический центр сегодня маловероятна,  даже не по причине доходности, а по причине неуправляемых рисков, которые принимает на себя на этой первой стадии девелопер.

 Одним из вариантов решения спорных ситуаций Андрей Лушников, Председатель Совета директоров ГК «БестЪ», предложил вариант, при котором, если в процессе реализации проекта появляются новые  вводные со стороны властей или градозащитников, которые влекут за собой существенные и неприемлемые для инвестора изменения в проекте, городу необходимо учесть эти нововведения и выставить объект на торги (например, через РАД), а деньги отдать инвестору, который участвовал в его реализации до появления новых обременений.

 Ольга Смирнова, генеральный директор ЗАО «Оранж-Девелопмент», отметила, что диалог очень важен. Но в этом диалоге, к сожалению, отсутствует легитимность, сбалансированность учета интересов города, власти и бизнеса, поэтому в вопросе "Возможен ли компромисс между девелоперами и градозащитниками?" пока «да» отвечать преждевременно.

 По мнению Красимира Врански, координатора движения «Красивый Петербург», нам как жителям Петербурга, гражданам России сегодня особенно важно взять на себя ответственность за сохранение исторического центра. Позиция и миссия градозащитников, по его мнению, сохранить и сделать что-то лучше.

 Евгений Бондарчук, председатель межведомственной рабочей группы по вопросам развития общественных пространств Петербурга, отметил: «Единственный выход в сложившейся ситуации – наладить конструктивный диалог исполнительной власти и городского сообщества. Нам необходимо общественное согласие и новая градостроительная политика, в основе которой должны лежать интересы городского сообщества».

 По мнению Георгия Рыкова, генерального директора «БестЪ. коммерческая недвижимость», очень важно вести конструктивный диалог и находить компромиссы.

 Участники мероприятия были единогласны в том, что для сохранения и эффективного развития исторического центра Санкт-Петербурга необходимо снять складывающуюся напряженность и конфронтацию, найти взвешенное и консолидированное решение застоявшихся проблем, выстроить новую систему корректировки стратегии развития центра, которая впишется в стратегию 2030, разработать регламенты и понятные схемы участия градозащитных сообществ в реализации инвестиционных проектов в городе. Всего этого, по мнению участников, возможно достичь только через диалог властей, градозащитников и бизнеса.