Забытая тема или еще раз о доступном жилье

Продолжает ли нас портить «квартирный вопрос»?

 При всем несходстве трех советских жилищных политик (или доктрин) их объединяет общая черта, которую можно определить как государственный утопизм. Это игнорирование реальных интересов, потребностей и возможностей во имя твердого следования безальтернативной, отвлеченной, но «идеологически правильной» схеме. Гигантских семидесятилетних усилий, потраченных всесильным государством столь причудливым образом, оказалось недостаточно. Хотя, возможно, стремление контролировать все и вся, включая личную и семейную жизнь, было весомее всего остального. А регулируемый дефицит – один из самых эффективных инструментов контроля.

 II. ПОСЛЕ УТОПИЙ

 Двадцать последних лет не обошлись без обещаний государства, в модных формах «целевой программы» и «национального проекта», решить, наконец, жилищный вопрос на этот раз с учетом особенностей и возможностей рыночной экономики. Принципиальным новшеством становится разделение в прошлом единого массива жилья на две сопоставимые категории – коммерческого, представленного на рынке, и социального, как и прежде передаваемого бесплатно. Толчком к превращению жилья в товар стала свободная приватизация квартир – пожалуй, самый решительный жест новой власти, предпринятый в интересах граждан. Это привело к уменьшению зависимости людей от государства, формированию рынка и ипотеки и, в конечном счете, к снижению остроты жилищного вопроса для  среднего класса.

 Рынок и рыночные отношения позволили проявиться естественному интересу к загородному и пригородному жилью, к дому собственному или малоэтажному. Доля малоэтажных и индивидуальных домов в общем объеме вводимого в стране жилья стала неуклонно расти и по некоторым оценкам приближается к 50%. Это несомненный признак стихийного, непреднамеренного формирования нового для России явления, называемого субурбанизацией, и нового образа жизни, при котором квартира и дача, превращающаяся в загородный дом, меняются ролями.

 Особенностью российского рынка стало повышенное внимание девелоперов и строителей к дорогому и сверхдорогому жилью, оказывающему несомненное давление на уровень цен во всех остальных сегментах и существенно деформирующему общую картину. Средний показатель обеспеченности, столь почитавшийся в советские времена всеобщего равенства и относительно адекватно отражавший состояние дел, утратил былую значимость. Вслед за поляризацией доходов последовала поляризация условий проживания. Весомый прирост жилого фонда, отмечаемый в последние десятилетия, судя по всему, был поглощен представителями наиболее состоятельной части общества и не привел к существенному снижению числа граждан, неудовлетворенных условиями проживания. Проблема жилья, традиционно являющаяся проблемой бедных и незащищенных, тех, кто не представляет интереса для нынешнего рынка, не волнует  нынешнего предпринимателя. Именно он убедил государство и власть, что главным инструментом решения задачи должна быть ипотека, на помощь которой приходят материнский капитал, сертификаты и льготы. Между тем круг людей и семей, которым доступно сегодня коммерческое жилье, многократно уже круга нуждающихся. Ипотека не становится более популярной и доступной ввиду очевидной несоотносимости цены «квадрата» и доходов граждан. Граждане не могут, бизнес не хочет.

 В сравнении с коммерческим жильем судьба социального жилья менее ясна. Несмотря на огромный накопленный страной опыт, определенность и широту круга нуждающихся, осознание того, что именно социальное жилье в самых разных его формах – основной инструмент решения жилищного вопроса, явно запаздывает. Государство предусмотрительно поделило с гражданами не только свою огромную собственность, но и свою ответственность.

 За обеспечение жильем всех имущих и, главное, неимущих отвечают сегодня местные органы власти с их скромными бюджетами и ограниченными правами. Ловушка заключена и в условиях этой задачи, и в методах решения, которые задаются самими муниципалитетами. Дополняют картину отсутствие общенациональных методик квалификации  аварийного и ветхого жилья, жилья, требующего капитального или текущего ремонта, отсутствие стандартов жилья того или иного типа и качества. Различны методики отбора и оценки претендентов на социальное жилье, порядок его распределения и получения. Возведение социального жилья теоретически должно финансироваться местным бюджетом. При этом администрация выступает в роли заказчика-застройщика, главным партнером которого становится полностью освобожденный от госопеки подрядчик, ставший предпринимателем, а поэтому не склонный снижать цену своих услуг. На практике этот сценарий встречается, однако, не так часто.

 Не менее сложна для местных властей задача формирования локального рынка доступного жилья, т.е. жилья, цена которого ясно соотносится с доходами граждан. Чем доступнее такое жилье, тем  короче очередь за жильем социальным и наоборот. Коммерческое жилье возводится  на средства инвестора, нанимающего заказчика или самостоятельно выступавшего в этой роли. В свою очередь заказчик выбирает подрядчика и проектировщика либо берется за дело сам (такого рода совмещения ролей в России является нормой, но в остальном мире, как правило, не приветствуется). Задача муниципалитета в этом сценарии сводится к выделению земли, и именно этот рычаг, в отсутствии иных возможностей, нередко используется для пополнения фонда социального жилья.

 Предполагалось, что параллельное действие двух сценариев позволит сформировать и фонд социального жилья, и обширный, открытый рынок жилья коммерческого и доступного. От строительной отрасли ждали приблизительно того же, что произошло на рынке джинсов и автомобилей. Перелом не наступил ни в «лихие девяностые», ни в «тучные нулевые», ни в  недавние стабильные. Причины в принципиальных отличиях продукта, полностью производимого в стране от закупаемого за границей. Не будь импорта мы ездили бы на «жигулях».

 Отечественный строительный бизнес является несомненно более сплоченным, мощным и сильнее мотивированным игроком, чем муниципалитеты или их департаменты, тем более отдельные граждане. Строитель, заказчик и инвестор, из работников госпредприятий и советских учреждений превратившиеся в предпринимателей, быстро усвоили правила игры, главным мерилом успеха в которой является прибыль. Постсоветская действительность создала идеальные условия для их бизнеса. Состояние устойчивого дефицита мгновенно превратило квартиру в панельном доме, недавно распределявшуюся бесплатно, в ходовой товар. Непосильная в прошлом задача сокращения дефицита сменилась вполне посильной задачей его поддержания, прежде всего на рынке популярного городского жилья.

 Инерция, заложенная в технологии, в системе отношений участников стройки, в их  наследственной памяти, страсть нынешних начальников к укрупнениям, объединениям, пирамидальным схемам консервируют особого рода структуры, избегающие открытости и конкуренции и напоминающие «мягкие монополии», вполне уживающиеся с антимонопольным законодательством. Этот механизм автоматически препятствует и успешно сопротивляется приходу давно испытанных в окружающем нас мире и подтвердивших эффективность технологий, вроде тех, что, например, основаны на использовании дерева и его производных.

 «Мягкая монополия» создает надежную систему контроля над рынком, делая его «рынком продавца», реализующего товар часто неопределенного качества и неопределенной себестоимости. Покупать приходится не то, что надо, а то, что есть. Это, правда, не касается богатых, для которых существует свой и вполне свободный рынок, и бедных, которым на любой рынок не с чем идти.

 Рынок продавца не стремится к разнообразию и обновлению, Смена декора,  необременительный рестайлинг – максимальная уступка покупателю, призванная сохранить неизменным, максимально продлить срок жизни своего товара. Крупный предприниматель, сросшийся с муниципальной властью, формирующий реальную жилищную политику, оказывается не менее жестким цензором, чем советское государство. Самым комфортным для него становится отсутствие внешних тревожащих воздействий, отсутствие каких-либо доктрин, концепций, принципов, т.е. некий идейный и интеллектуальный вакуум.

 Страна, многие десятилетия следовавшая жесточайшим государственным предписаниям, вдруг себе изменила, отказавшись разом и от предписаний и от действенного государственного участия. Впервые за многие годы радикальные изменения во власти и экономике не привели к пересмотру основ жилищной политики, не коснулись одной из самых чувствительных и популярных в прошлом тем – темы городов. Подрядчик и девелопер, застройщик и любой предприниматель, какими бы патриотами они ни были, жилищную проблему не решат, да это и не их задача. Поправить дело можно лишь возвращением большому государству, с его уникальной вертикалью, роли регулятора, способного поддержать баланс интересов бизнеса и граждан.

 III. ЛЮДИ И МЕТРЫ

 Как выглядит нынче квартирный вопрос понять не просто в отсутствии постоянно проводимых по всей стране на основании единых методик измерений, опросов и исследований. Компенсировать дефицит знаний можно лишь отчасти, действуя по примеру тех, кто занимается разгадкой тайн и восстановлением целостной картины на основании частных, неполных и косвенных данных, полагаясь в первую очередь на логику и здравый смысл. Этих инструментов вполне достаточно, чтобы выстроить общие очертания происходящего, заранее отказываясь от претензий на высокую точность.

 Труд такого рода может основываться на нескольких базовых показателях, доверие к которым подтверждается в основном частотой упоминаний и присутствием в разных источниках. А расхождение данных смягчается использованием округленных и среднеарифметических показателей.

 Первый из таких показателей, который приводится достаточно часто, хотя и производит шокирующее впечатление, – число наших сограждан, имеющих объективные и подтвержденные основания быть неудовлетворенными условиями проживания, качеством или размерами жилья, а чаще и тем и другим. Таковых приблизительно 70%, т.е. около 100 миллионов человек (или 35 миллионов семей).

 Второй, не менее тревожный показатель характеризует техническое состояние жилого фонда. По оценкам Минстроя и местных властей, очевидно не стремящихся повышать критерии качества, половина многоквартирных домов, не говоря о домах индивидуальных, в первую очередь сельских, относится к категориям аварийных, ветхих, нуждающихся в капремонте и ремонте разной степени сложности.

 Если исходить из средней обеспеченности по стране в 22 м2 на человека, то речь может идти о полутора миллиардах квадратных метров, являющихся по сути некондиционными. Состояние этих метров по-видимому дополняется еще и иным уровнем обеспеченности, скорее всего ниже среднего по стране. Любопытно, что при взятой условно норме 15 м2 на человека число обитателей некачественного жилья становится равным ранее названному числу неудовлетворенных, т.е. примерно 100 миллионам. (Теоретически среди неудовлетворенных и нуждающихся могут оказаться и те, кто живет в относительно благополучных, но перенаселенных домах и квартирах,  где на человека приходится около 10 м2, однако вес такого жилья и доля там живущих, по-видимому, не так велики и пребывают в «пределах статистической погрешности»).

 Можно предположить, что та половина всего российского жилья, которое является относительно качественным и благополучным, принадлежит, в основном, 30% или 40-50 миллионам удовлетворенных, обустроенных граждан, при их более высоком, около 30-40 м2/чел., уровне обеспеченности. Другая же половина фонда и живущие здесь почти две трети населения являют собой проблемную область.

 Решение жилищного вопроса традиционно связывалось со строительством нового жилья, объемы которого считаются без особого труда. Например, достижение уровня обеспеченности, равного 30 м2 на человека, потребует около полутора миллиардов новых «квадратов», что займет 10-15 лет при сохранении нынешних темпов роста ввода, при этом  постепенный выход на «сакральную», по ощущениям начальников, норму в 1 м2/чел.  возможен через 5-7 лет. Достижение среднеевропейского показателя означает удвоение фонда и соответствующие сроки.

 Однако забота о вводимых метрах сегодня отчетливо дополняется темой снижающегося качества имеющихся, давно построенных квартир  и домов. Из сферы нового строительства  проблемы, интересы и акценты постепенно смещаются в сторону реконструкции и ремонта, к чему не просто, но необходимо привыкать в связи с угрожающим ростом массива некондиционного жилья. Не обеспечивая качественного уровня имеющегося фонда, двигаться дальше и наращивать объемы нового строительства за счет трудноремонтируемых домов, т.е. без оглядки на прошлое, равносильно ведению войны без тыла и резерва.

 Непременным условием действенной, эффективной, результативной жилищной политики, правильности принимаемых решений является адресность, опирающаяся на четкое представление о каждом из неудовлетворенных и нуждающихся в жилье. В роли нуждающихся оказываются семьи, большие, малые или просто одиночки. В одном случае это семьи, стремящиеся к улучшению жилищных условий, т.е. имеющие некий стартовый капитал, «жилплощадь», накопления и т.п., и желающие приобрести некую «дельту», позволяющую сразу, путем отселения или переселения, улучшить положение всех членов семьи. В другом случае это семьи, начинающие «с нуля», не имеющие или лишившиеся стартового капитала, – молодые люди, молодые семьи, вынужденные переселенцы, иммигранты, обитатели домов в неперспективных деревнях, квартир в моногородах и горячих точках. Проще всего обстоят дела у склонных и способных воспользоваться ипотекой в ее современном виде. Еще недавно в этой группе пребывали 15% населения страны или 15-20 миллионов человек, т.е. платежеспособная часть неудовлетворенных, имеющих накопления, устойчивый и высокий доход, «базовую жилплощадь» и т.п.

 Особая категория объединяет людей относительно платежеспособных, как правило деятельных, но малоимущих, тех, кому нынешний рынок не предлагает адекватный продукт. Поэтому полагаются они не столько на ипотеку, сколько на собственные силы, нестандартные решения, различные формы самоорганизации, вроде кооперативов и «молодежных жилых комплексов», существовавших в советские времена и т.п. Доля ожидающих «демократичных ипотек» или «квазиипотек» с падением реальных доходов может резко возрасти и даже  превысить число адептов традиционной ипотеки, разумеется, если государство и бизнес пойдут им навстречу.

 В обе названные выше группы могут войти потенциальные и реальные обитатели коммерческого арендного жилья, как приспособленного под сдачу, так и специально созданного. Хотя «арендаторы» в целом ряде вполне благополучных стран нередко составляют большую часть населения, в современной России их доля в обозримом будущем может пребывать в пределах до 20%, (25-30 миллионов человек). Это означает, что около 40% населения России, приблизительно 60 миллионов нуждающихся, потенциально способны улучшить свои жилищные условия, обращаясь к коммерческому сегменту в разных  его версиях, многие из которых просто необходимо развивать «с нуля».

 Среди 30-40 миллионов оставшихся и претендующих на социальное жилье, которое передается как в собственность, так и в аренду, наиболее защищенными являются «льготники-бюджетники», госслужащие, военные, врачи, учителя и их семьи. За ними вплотную идут ветераны, инвалиды, детдомовцы, те очередники, которым повезло с муниципальной властью, участники госпрограмм, спецпроектов, люди, пострадавшие в результате аварий и катастроф. 15-20% от общего населения или 20 миллионов человек – таковы возможные параметры этой группы, независимо от реальной платежеспособности, не ориентированной на покупку жилья.

 К самой проблемной категории относятся неплатежеспособные, те, кто безразличен к ипотеке и коммерческому найму, не способен и не склонен к активности и самоорганизации и становится очевидным бременем для местных властей. Это молодые люди, оказавшиеся без поддержки старших, молодые семьи, одинокие матери, студенты, старики, оказавшиеся без поддержки молодых и не имеющие накоплений, инвалиды, наконец, мигранты и особая группа безработных и социально неблагополучных, в т.ч. склонных к дивиантному поведению. По перечисленным показаниям законное основание для предоставления  бесплатного жилья практически отсутствует, а судьбы людей пребывают в полной  зависимости от возможностей и расположенности местной власти. Численность этой группы может достигать 15–20% от всего населения страны  (около 20 миллионов).  Если не задаться целью вернуть этих людей обществу и экономике, которые остро нуждается в руках и головах, то вероятность консервации этой категории нуждающихся очень велика.

 Массив социального жилья, необходимого для двух названных выше приблизительно равных по численности групп претендентов, может составить около четверти всего общенационального фонда.

 IV. РЕКОНСТРУКЦИЯ И РЕМОНТ

 Несмотря на то, что состояние отечественного жилого фонда делает все более актуальными темы «рисайклинга», модернизации, вторичного использования, продления сроков надежной и устойчивой эксплуатации и т.д., интересы отечественного строительного сообщества по-прежнему сосредоточены на единовременных затратах и новом строительстве. Именно эти настроения определяют нынешнее состояние ЖКХ, качественный уровень эксплуатации и поддержания построенных домов и, разумеется, судьбу реконструкции и ремонта, в которых застройщики не могут не угадывать скрытую угрозу своему бизнесу. Модернизация жилого фонда грозит рынку продавца совершенно нежелательным снижением спроса.

 Но у реконструкции и ремонта полно собственных проблем. К ним относятся и невнятность  перспектив финансирования (несмотря на введение специального налога под капремонт), отсутствие должной изыскательской и проектной базы, современных технологий, адекватных материалов, кадров и мощностей. Характерно, что весь этот набор, как правило, обнаруживается там, где сосредоточено наиболее проблемное жилье, принадлежащее наименее имущим. Заботы дополняются и традиционно невысоким качеством строительства, и низкой ремонтопригодностью массового индустриального жилья, составляющего, как считается, до 80%  российского жилого фонда. О сроках эксплуатации такого жилья и способах утилизации принято не вспоминать.

 Приведение в должное состояние почти половины российского жилья предполагает усилия ничуть не меньше, чем те, с помощью которых был запущен более полувека назад механизм индустриального домостроения. Новая нормативная база, обновленное законодательство обязаны облегчить надстройку домов и создание мансард, санацию и использование чердаков и подвалов, перепрофилирование первых этажей и появление пристроек, использование легких и сборных конструкций, упрощение согласований, поддержку самоорганизации жителей и создание малых ремонтно-строительных предприятий и производств. Назовем это «НЭПом для жилья».

 Любой сценарий реализации такой программы будет делится на два этапа – формирование, запуск практически новой индустрии реконструкции и ремонта, и ее работа на заданных оборотах, которые должны обеспечить модернизацию скопившихся некачественных метров и дальнейшее  поддержание фонда на регулярной основе. Нетрудно подсчитать, что при расчетном сроке в 10 лет необходимо ежегодно восстанавливать 150 миллионов квадратных метров, – более чем по метру на каждого жителя России. Меньшие объемы, – большие сроки и большие затраты, провоцируемые  постоянно ухудшающимся состоянием фонда. Предлагаемые шаги напоминают те, что были самым решительным образом предприняты правительством ФРГ в отношении жилого фонда восточных земель, не многим отличавшегося от фонда российского. В ограниченные сроки Германия разработала и реализовала целый набор эффективных приемов санации и модернизации, включая комплексную и избирательную схемы, схемы с отселением, без отселения и т.д. и т.п.

 Препятствиями к использованию этого опыта являются дефицит средств, несклонность граждан к самоорганизации и безразличие управляющих структур. Официальная схема финансового обеспечения реконструкции и ремонта с недавних времен формируется на основе  нового налога, собираемого с собственников жилья, и банковских кредитов,  погашаемых  налоговыми поступлениями. Это комфортная для чиновников схема, когда за дорогой кредит платят все и одинаково, а ремонт делается разный и в разные сроки, по сути продолжает известную линию ЖКХ – безконтрольную и мало результативную. Альтернативой является сугубо адресное финансирование из средств жителей в сочетании с доступным кредитованием и использованием «ресурсов развития» в виде надстроек, пристроек, санированных и модернизированных площадей – жилых и коммерческих. 10-15%-ное увеличение площади существующих зданий поможет не только компенсировать значительную часть затрат, но существенно снизит потребность в новом строительстве и новых землеотводах.

 Ключом к такой альтернативе является постепенное превращение вялых ТСЖ в ответственные структуры вроде кооперативов и кондоминимумов или формирование разветвленной сети конкурирующих управляющих и девелопинговых компаний, работающих по найму у собственников квартир и домов.

 V. ЖИЛОЙ ФОНД: УХОД – ПРИХОД

 Массив некачественного жилья с одной стороны постоянно пополняется за счет жилья бывшего когда-то качественном, а с другой сам пополняет объемы жилья «аварийного», т.е. не подлежащего восстановлению. Кандидатом на выбывание может стать и не аварийное жилье, которое в интересах бизнеса, по примеру многих московских пятиэтажек, уступает место  «под развитие», т.е. застройку более высокими собратьями. Менее популярны в нашей практике случаи моральной амортизации жилья, исчерпавшего, например, свой социальный ресурс. С этим мы столкнемся, по всей видимости, позже, когда со сцены станут уходить огромные панельные дома-заборы, с которыми прощаются наши западные соседи.

 Общий объем накопленного за многие годы аварийного, т.е. наверняка выбывающего, российского жилья, по сведениям Минстроя, составляет 11 миллионов «квадратов» или всего 0,3%  общенационального фонда. (Для сравнения – московские показатели ежегодного выбытия в последнее время составляли около 0,5% всего городского фонда, – цифры не сопоставимы).

 Если представить себе европейскую страну со средним сроком эксплуатации жилья в 50 лет и средней обеспеченностью в 40-50 м2 жилья на человека, то в целях полного восстановления персонального ресурса этого человека необходимо ежегодно взамен убывающего метра  строить новый. Этот «человеко-метр» позволяет не только стабилизировать качество и объем жилья в отсутствии роста численности населения, но вдобавок помогает корректировать и улучшать структуру фонда, замещая, в частности, небезопасные в санитарном или социальном отношении здания. (Удивительно, что этот европейский «человеко-метр» вошел в сознание российских чиновников в роли гаранта решения жилищного вопроса в отечественных условиях). Показательно то, что условный европейский метр в пересчете или переводе превращается в 2% нового строительства, компенсирующие ежегодное сокращение общенационального фонда. Даже если эти 2% кажутся перебором, то наши 0,3%, покрывающие прошлые и новые долги, – очевидный недобор.

 Если же вспомнить о достаточно болезненном и одновременно характерном для нынешней России явлении – ежегодной утрате около тысячи населенных мест, о покинутых и заброшенных городах, селах и деревнях, если допустить, что с уходом каждого поселения мы теряем несколько тысяч «квадратов», то только в этом случае получается цифра, близкая к признаваемым объемам всего аварийного жилья. Если же добавить ко всему этому метры, потерянные в результате природных и иных катастроф, повторяющихся с исключительной регулярностью, если вспомнить потоки беженцев, наконец, если принять во внимание изначально невысокое качество построенного и строящегося, то только тогда мы приблизимся к реальным показателям выбытия и объемам необходимой компенсации.

 По результатам 2013 года Россия получила около 70 миллионов «квадратов», или чуть больше 2% от объема общенационального фонда, т.е. нечто сопоставимое с предполагаемыми реальными объемами ежегодного выбытия. Однако едва ли все построенные в этом году метры могут рассматриваться как компенсирующие, т.е. социальные или бюджетные. Таковых явно не более половины, т.е. 30-35  миллионов метров или около  1%, от общенационального фонда. Между тем первым условием нормального поступательного движения является честная компенсация выбытия, не влияющая на обеспеченность, но отчетливо отражающаяся на качестве жилья.

 VI. «НЕИПОТЕКА» И «ЛОУКОСТЕРЫ»

 Увеличение объемов ввода социального и бюджетного жилья маловероятно без использования других форм обретения и других типов доступного жилья.

Цена делает нынешнее жилье недоступным. В условиях низкого роста производительности труда и слабой надежды на рост доходов уменьшение непомерно высокой стоимости «квадрата» (московские цены вдвое выше цен столиц Восточной Европы) – самый понятный путь к доступности. Одним из эффективных способов перехода от рынка продавца к рынку покупателя, к созданию конкурентной среды является появление предложений, сходных с теми, что на рынке авиаперевозок называются «лоукостерами». Под оздоровляющим и отрезвляющим воздействием лоукостеров идет увеличение числа авиапассажиров и стабилизация цен в основном, традиционном сегменте. Жилые лоукостеры – решение для тех, кому не по карману дорогое ипотечное жилье и кто не вправе рассчитывать на жилье социальное.

 Главная черта жилых лоукостеров – результативное решение за цену в разы меньшую среднерыночной. В богатой Америке до сих пор сотни тысяч людей живут в трейлерах. Ни санитарные власти многих стран, ни молодые студенты или рабочие, т.е. потенциальные жильцы, не испытывают неприязни и недоверия к жилым «кабинам» и другим замечательным и высокотехнологичным «машинам» для проживания. Вслед за авиаперевозками жилые лоукостеры должны ограничивать все возможные траты и расходы необходимым минимумом, использовать самые простые, дешевые эффективные и доступные средства, не пренебрегая главным – безопасностью.

 В основании потенциальных лоукостеров по меньшей мере две группы идей. К первой можно отнести технологии – альтернативные панели и типы домов – альтернативные многоэтажным и многоподъездным. Это малоэтажные и усадебные дома с ценой квадратного метра на порядок ниже сложившейся на рынке. Они собираются без применения дорогостоящих машин и механизмов из индустриально изготовленных изделий, упакованных и перевозимых наподобие деталей мебели из Икеа. В основе конструктивных решений таких домов могут лежать деревянный или легкометаллический каркас, с заполнением  эффективным утеплителем, несущие блоки, легкие панели и т.п.

 Другая группа опирается на забытый, но огромный, уникальный и ценнейший опыт «минимальных жилых ячеек», родившихся в начале прошлого столетия. Минимальное жилье для индивидуального и семейного проживания, бюджетное, остроумное и рациональное, популярное по сей день на Востоке и на Западе, парадоксальным образом не востребовано в России, которой обязано своим рождением. Ячейки знаменитых домов на Новинском и Суворовском бульварах в Москве, наконец, квартиры Марсельского блока не только не утрачивают с годами привлекательности, но демонстрируют растущую популярность у представителей нынешнего креативного класса.

 Едва ли ни главный аргумент критиков альтернативных типов и технологий сводится к тому, что «народ» упорно предпочитает «кирпич» и высокие потолки и с негодованием отвергает «картонные» стены и совмещенные санузлы. На стороне критиков и традиционно низкое качество исполнения почти любого отечественного бюджетного продукта. По сути же это явная подмена предпочтений и приоритетов тех, кто нуждается, представлениями обеспеченных. Это результат прочно укоренившихся безадресных и унифицированных подходов, результат упорно поддерживаемых интересов «рынка состоятельных» и «рынка продавца».

 Огромный, скрытый и неиспользуемый потенциал заключен в том, что можно определить как «самообеспечение» или «управляемый самострой». Речь об оплате за доступное собственное жилье не деньгами, которые у нуждающихся часто отсутствуют, а рабочим временем, которое многим порой некуда приложить. Цивилизованный самострой ушел далеко вперед от возведения хаты всем селом за ведро самогона. Сегодня это целая индустрия, обеспечивающая строительство, отделку и ремонт по вечерам и в выходные силами самих жителей. Это частичное, долевое прямое и косвенное участие на всех этапах работ – от подготовки документов и их согласования, до укладки бетона и покраски стен.

 Жилищные кооперативы, молодежные жилые комплексы, соседские сообщества, группы взаимопомощи – когда-то существовавшие, но забытые нынче, – заслуживают самого пристального внимания, в том числе и в роли инструмента восстановления утраченной культуры создания собственного пространственного окружения и организации соседских сообществ. Прямое участие жителя способно привести к появлению адресной архитектуры, развить и обогатить нынешнюю скудную типологию, наконец, выстроить реальную картину формирования себестоимости и цены жилья.

 Первое из предложений, которое может заинтересовать не склонных к ипотеке и  зависимости от места проживания граждан, – это аренда, коммерческая и социальная. Мебелированные комнаты, «номера» и апартаменты разной стоимости и с разными условиями найма – хорошо известный и в дореволюционной России, и в современном мире продукт. Коммерческая аренда была и остается одной из самых распространенных форм владения жильем, доминирующей многие годы в практике целого ряда городов и стран. Свидетельством очевидной востребованности аренды в современной России является обширный теневой и полутеневой рынок, основанный на перепрофилировании и перераспределении имеющегося жилья.

 На российском рынке аренды преобладает частный, индивидуальный владелец, делящийся «лишней площадью». Коммерческая аренда как род предпринимательства, опирающийся на свой, особый, специально созданный тип жилья, практически отсутствует. Причиной тому не только сложность арендного бизнеса, хотя построить и продать всегда легче, чем построить и сдавать, – более существенно сопротивление могущественного лобби застройщиков, обоснованно опасающихся, что аренда сузит круг возможных покупателей из числа тех, кто предпочитает аренду не из-за недостатка средств, а по причине жизненного стиля.

 Иной традиции принадлежит социальная аренда, бывшая доминирующей правовой формой в советские времена, и сегодня практически вычеркнутая из жизни. Основными адресатами соцаренды являются уже упоминавшиеся бюджетники и счастливцы – очередники. Сложнее обстоит дело с теми, кого следует поддержать лишь из милосердия или руководствуясь целью вернуть к нормальной жизни, интегрировать в социум. Здесь на помощь приходят социальные общественные и государственно-общественные программы и фонды – нам пока малознакомые, но оттого не менее необходимые. Структуры такого рода, существующие во многих странах, решающих жилищный вопрос, являются не чем-то «факультативным» и необязательным, но направленно, адресно и последовательно решающими задачи, которые никто иной, включая государство, не решает. Характер оказываемой таким образом поддержки, условия ее предоставления разнообразны и во многом зависят от совершенства действующего законодательства и атмосферы взаимного доверия  государства, общества и бизнеса.

Продолжение следует.