Реинкарнация «доходных домов»

 Эта тема постоянно звучит в средствах массовой информации, в выступлениях представителей строительного бизнеса. Союз архитекторов также не должен оставаться в стороне от этих дискуссий, и поэтому было предложено в узком профессиональном кругу обсудить проблему и выявить отношение архитекторов к необходимости создания нормативной базы именно для такого типа жилья.

На круглом столе в Доме архитектора с сообщениями выступили Борис Кириков, рассказавший об истории строительства доходных домов в Петербурге XIX – начала ХХ века, Екатерина Запорожченко – коммерческий директор «Doocklends», рассказавшая о комплексе апарт-отелей на Васильевском острове, построенных их компанией, который является фактически реинкарнацией «доходных» домов, Алексей Ананченко, который посвятил свое выступление проблемам нормативов в области «аредного» жилья, т.к. в законодательстве такого термина просто не существует.

 Пока на уровне правительства идет борьба с проблемами создания рынка арендного жилья, строительный бизнес, уже «по факту», переходит к застройке кварталов исключительно маломерными квартирами, удобными для быстрой продажи с последующей сдачи в аренду. Процесс этот идет с двух сторон: со стороны создания комплексов апарт-отелей, где продаются отдельные номера в нежилую собственность, и путем измельчения квартирографии в обычных жилых домах, на участках, разрабатываемых в соответствие с нормами ПЗЗ.  Квартирки в 22-24 кв. м, в которых жить приходится фактически на кухне, в прихожей негде раздеться, а ванная ушла в прошлое, стали нормой для сегодняшней массовой застройки. Заказчики уже требуют, чтобы так называемые квартиры-студии составляли не менее 50% от общего количества квартир. При этом остальные квартиры однокомнатные или, в лучшем случае, двухкомнатные. Вся эта масса мелкоразмерного псевдожилья быстро распродается, стимулируя бизнес развивать это направление, не заботясь о последствиях такой жилищной политики. Повышенным спросом пользуются такие квартиры в местах хорошей транспортной доступности к центральной части города и с трудом продаются на периферии и в Ленобласти.  Можно считать, что в таком варианте «рынок» коммерческого арендного жилья фактически создан. Строить арендные дома только для сдачи в аренду, как это в основном происходило в доходных домах, девелоперам не интересно. Сроки их окупаемости слишком велики. Стимулировать инвесторов в таком роде строительного бизнеса может позволить себе государство, но в этом направлении прорывов пока нет.

 Бизнес сам находит способы выгоднее вложить деньги в жилищное строительство и быстрее получить прибыль. «Девелоперы смешивают форматы», «Разделяй и получай прибыль»… Это популярные заголовки из печати. В Москве начали совмещать застройку жилых кварталов многоквартирными домами и комплексами апартаментов. В 2017 году число таких мультиформатных проектов выросло на 56% по сравнению с 2016 годом, а их доля составляет уже 14%. В Петербурге пока таких проектов немного, но поскольку совмещение жилья и апартаментов позволяет извлекать из участков максимальную прибыль, можно ожидать аналогичных тенденций. В результате «рынок» сам определяет нужные ему форматы жилищного строительства и фактически создает свои градостроительные правила. Такой дрейф приведет к ухудшению и постепенной деградации жилой среды, признаки которой уже проявились во многих новостройках. Вот тут и возникает вопрос, что происходит фактически с нормативной базой жилищного строительства, которая была разработана с целью создания благоприятной комфортной среды в жилых кварталах.

 Апарт-отели или их комплексы состоят из номеров разного уровня комфорта, запроектированных по нормативной базе для гостиниц и рассчитанных на достаточно короткий период проживания клиента. Поэтому им не нужна развитая социальная инфраструктура, не нужно большое количество парковок для личного транспорта, в меньшей степени нужны примыкающие к жилью озелененные участки с площадками для отдыха, игр детей и спорта. Отсутствуют коэффициент плотности застройки территории, нормы по инсоляции. За счет этого с квадратного метра территории можно получить гораздо больший «выход» площадей «номеров-квартир». В то же время появление апарт-отелей говорит о том, что коммерческий сектор арендного жилья в таком виде востребован, и апарт-отели могут стать тем «массовым продуктом», который создаст рынок арендного жилья.

 При этом возникают проблемы совместного существования двух фактически одинаковых по планировке многоквартирных домов, спроектированных или «по нормам жилья», или «по нормам гостиниц». Это неизбежно приведет к тому, что недостаток «апарт-отельной» инфраструктуры приведет к дополнительной нагрузке на соседние жилые кварталы и их жителей, оплативших сполна свою комфортную жилую среду. Противостоять апарт-отелям можно, ограничивая их строительство, даже путем создания искусственных сложностей. Например, в апарт-отеле может быть не более 10% номеров с кухнями, иначе это обычный жилой дом. Но это не решает проблемы. Если говорить об обычных домах, то повышенное количество маломерных квартир так же превращает жилье в «маневренный фонд» для временных владельцев или арендаторов. Такая «смешанная» жилая среда лишается значительной доли постоянных жителей-собственников. Часто меняющийся контингент жильцов мешает нормальному функционированию жилого фонда и поддержанию порядка на дворовых территориях. Увеличивается количество жителей, которые пользуются созданной «не для них» инфраструктурой и благоустройством, за счет жителей «обычных» квартир. Возникают серьезные социальные проблемы.

 Между тем, в странах Западной Европы доля арендного жилищного сектора в жилищном фонде составляет 30-50%. При этом в Германии и Швеции размер арендного сектора превышает размер сектора, в котором проживают собственники.

 Где выход? Как создать «цивилизованный» рынок арендного жилья  и не потерять качество жилой среды? Не стоит ли подумать о создании норм для арендного жилья как для особого типа жилья, отличающегося как от обычных жилых домов для долговременного проживания, собственников так и от номеров - гостиниц, для кратковременного проживания? 

 По моему мнению, эти нормы - более «мягкие» по сравнению с обычными жилыми. смогли бы заинтересовать инвесторов строить жилье именно для сдачи квартир в аренду, по аналогии с доходными домами. Для успешного развития сектора арендного жилья и повышения его инвестиционной привлекательности нужна не только бюджетная поддержка, но и специально разработанные нормы, отвечающие его специфике и повышающие инвестиционную привлекательность.

 Если предположить, что потребителями будут мобильные группы населения, приезжающие для поисков работы, или малосемейная молодежь, средний срок временного проживания в арендных квартирах составил бы от года до 5-6 лет. Можно разработать тот необходимый минимум соцкультбыта и облегчить нормы, связанные с инсоляцией, озеленением и парковками, которые бы позволил значительно удешевить строительство. При этом необходимо запретить совмещать территории для арендного жилья с кварталами, где размещаются обычные многоквартирные дома. В качестве дополнительных мер напрашивается предложение нормативно ограничить количество квартир-студий и однокомнатных квартир в обычных жилых домах.

 Апарт-отели – отдельная тема. Если появятся нормы для жилых арендных домов, то они фактически должны заменить тему апарт-отелей, при этом у таких домов может быть один или несколько владельцев. В этом случае необходимо запретить продавать в собственность отдельные номера в апарт-отелях, оставив им судьбу обычных гостиниц. Повышенного уровня комфорта, но не претендующих на функции жилого дома. Тогда мы действительно получим цивилизованный рынок арендного жилья. а инвесторам не придется «смешивать форматы» для получения максимальной прибыли за счет ухудшения качества жизни. В апарт-отелях будут жить гости города, в арендном жилье, с минимальным набором норм по благоустройству, только арендаторы, а в многоквартирных жилых домах - собственники квартир, которые будут управляться созданными ими ТСЖ.

 В процессе дискуссии были высказаны различные мнения. В частности, идею создания норм для арендного жилья поддержал Михаил Кондиайн. Однако приходится констатировать, что в архитектурной среде пока нет полной ясности. Очевидно, к этой теме необходимо будет вернуться через некоторое время, поскольку существующая ситуация с «размыванием» норм в сфере жилищного строительства ухудшается.