Энциклопедия монополизма

Оценки эти абсолютно справедливы, однако есть одно, но весьма существенное «но»: они строятся на представлении о  Градкодексе как документе, цель которого – градостроительное развитие территории страны. Глубокое заблуждение! На самом деле истинной  целью действующего Градкодекса является не градостроительное развитие, а обеспечение монопольного доминирования финансово-строительного бизнеса в сфере градостроительного регулирования. И с этой целью он прекрасно справляется, в этом секрет его удивительной устойчивости и долголетия.

 Удивляться тут нечему. Не секрет, что последняя базовая редакция Градкодекса (2004 г.) была финансово-строительным бизнесом активно пролоббирована и учитывает исключительно его интересы. Да его представители этого и не скрывают и даже всячески подчеркивают. Очевидно, им кажется, что это – их великое достижение. 

 Мы уже и раньше отмечали, что согласно ключевым положениям Градкодекса застройщик имеет право вести проектные, изыскательские и строительные работы самостоятельно.(см. статья «Геноцид архитектуры», Архитектурный Петербург, №1(51), 2018 г. и СА №1(68), 2018 г.) Таким образом, в нашей стране застройщик (читай – заказчик) сам заказывает, сам проектирует, сам строит, сам выступает экспертом! Не является ли это характерным признаком монополизма – ведь налицо явный конфликт интересов? Ну конечно является!

 В классической рыночной схеме организации проектно-строительного рынка роли в основной триаде ее участников заказчик-архитектор-подрядчик четко определены и разграничены. Заказчик (инвестор) нанимает архитектора, который становится законным представителем, профессиональным агентом заказчика и действует от его имени и по его  поручению (по аналогии с адвокатом). Архитектор руководит строительным проектом, помогает решить заказчику финансовые и организационные проблемы, связанные с его реализацией. Одной из основных функций архитектора в таком механизме – надзор за действиями исполнителя (подрядчиков всех видов). В этом смысле архитектор в значительной степени противостоит подрядчику на рынке и объединение их в одном лице резко ухудшает условия реализации строительного проекта, что противоречит интересам как заказчика, так и общества и государства в целом.

 Объединение заказчика, архитектора и подрядчика в одном лице было характерно для советского периода , когда существовал единый владелец в лице государства, который осуществлял руководство всеми процессами по своему усмотрению, и наличие противоречий между участниками строительства было не в его интересах. В рыночных условиях в процедуре возведения объекта участвует несколько независимых игроков со своими интересами и разной степенью ответственности. Поэтому объединение их функций в одном лице неизбежно ведет к монополизации рынка и должно быть предметом рассмотрения антимонопольного законодательства.

 Таким образом, существующую сегодня в России систему организации строительного рынка назвать рыночной можно с большой натяжкой. Она  крайне монополизирована и,  по сути, осталась советской. К каким последствиям это приводит? Давайте разберемся…

 Российский застройщик ассоциируется, как правило, с коммерческой структурой или частным лицом, которые реализуют те или иные девелоперские проекты. Цель этих проектов проста и понятна – прибыль, прибыль и еще раз прибыль, поэтому, во-первых, самого застройщика можно охарактеризовать как заказчика коммерческого и, во-вторых, его можно охарактеризовать как заказчика профессионального, т.е. заказчика, разбирающегося в хитросплетениях процедуры реализации строительных проектов. При этом следует четко различать профессионализм коммерческий, под которым понимается владение искусством реализации финансово-организационной  стороны проекта и профессионализм, скажем так, «технический», т.е. профессионализм специалистов, вовлеченных в процесс практического воплощения этих проектов (архитекторы, инженеры, строители). Мировая практика выработала несколько типов  строительных контрактов, предназначенных для возведения  коммерческих объектов. Как правило, это схемы типа «под ключ» или «desighn-build», когда заказчик заключает один договор на полный цикл проектных, подрядных и даже пуско-наладочных работ, снимая с себя бремя взаимодействия с множеством участников проекта, и юридически имеет дело с одним генеральным подрядчиком, который в данных схемах отвечает за все. В условиях работы эффективной системы профессиональной ответственности, существующей во всех экономически развитых странах,  такая модель работает без нанесения ощутимого ущерба общественным и государственным интересам. Ключевым элементом такого баланса является наличие законодательно закрепленных норм и правил, ограничивающих аппетиты бизнеса.

 В российских реалиях все по-другому. Наш Градкодекс наделяет застройщика помимо функции финансового управления проектами правом профессиональной деятельности, которым традиционно обладают  архитекторы, инженеры и строители. Благодаря такому «маневру» на фоне отсутствия развитого градостроительного и профессионального законодательства происходит критический перекос в пользу интересов бизнеса, В таких условиях сбалансировать его интересы с интересами общества и государства уже практически невозможно. В итоге страдают люди, возникают проблемы дольщиков, разрушаются памятники культуры, деградирует среда жизнедеятельности людей и как следствие – наблюдается рост общей общественной напряженности.

 Так базовые положения нашего Градкодекса реализуется на практике. Но это – только то, что лежит на поверхности. Есть и другая, менее очевидная  «сторона медали».

 Поскольку Градкодекс был составлен под нажимом финансово-строительного бизнеса, его положения фактически предусматривают только одну единственную, коммерческую схему реализации строительных проектов! В то время как мировая практика знает и другие модели. Они, как правило, практикуются при осуществлении некоммерческих объектов.  Заказчиками таких объектов являются, прежде всего,  государственные структуры, не профессиональные застройщики, различные  общественные структуры организации, а также частные лица. Все эти группы потенциальных заказчиков, очевидно, не обладают профессиональными навыками реализации строительных проектов. И мировая практика предлагает им другие, соответствующие их интересам  модели. Ключевым звеном в таких моделях выступает архитектор, который от их имени реализует строительный проект. При этом в ряде случаев архитектор берет на себя общие функции управления проектом, вплоть до ответственности за строительную часть («desighn-management»). При таких схемах непрофессиональный заказчик защищен от произвола и жадности исполнителей подрядных работ, а также имеет профессиональную поддержку при взаимодействии с уполномоченными государственными органами и другими заинтересованными лицами.

 К сожалению  в нашей стране действующий  Градкодекс сформировал порочную практику обращения некоммерческого заказчика сначала к строителю, а уже через него – к архитектору. Благодаря этому с самого начала проект обрекается на потерю качества, удорожание и неконтролируемое растягивание сроков реализации. Особенно критичной такая схема выглядит при ее применении в реализации проектов по государственному заказу. За примерами далеко ходить не надо. Достаточно вспомнить историю строительства олимпийских объектов или объектов для мирового футбольного первенства 2018 г.

 Таким образом, в общей линейке применяемых моделей реализации строительных объектов коммерческая модель является лишь одним из  частных случаев. Навязывая ее российскому обществу и государству через действующий Градкодекс,  финансово-строительный  бизнес преследует исключительно свои бизнес интересы, заставляя государственного и частного потребителя платить  искусственно завышенную цену и попутно прикарманивая  львиную долю доходов исполнителей, профессиональных участников строительного процесса (архитекторов, инженеров, строителей). Прямым следствием такой стратегии становится падение престижности труда профессионалов, вымывание их лучших представителей с рынка и общая маргинализация строительной отрасли.

 Следует также отметить, что все это происходит на фоне падения эффективности финансово-строительного капитала. Спрос на коммерческое жилье непрерывно падает и для того, чтобы остаться на плаву, в ход идут откровенно авантюрные идеи вроде Новой Москвы или реновации в том виде, в котором она сегодня осуществляется, с привлечением колоссальных бюджетных средств.

 Для государства и общества эта тенденция не сулит ничего хорошего: страна «разбазаривает» свой экономический и профессиональный потенциал в угоду сиюминутным финансовым интересам коммерческих застройщиков. А ведь именно этот потенциал должен сыграть ключевую роль в деле реализации  положений майского 2018 года Указа Президента в части разработки национального проекта в сфере жилья, комфортной и безопасной городской среды.

 Как известно, согласно Указу, мы должны строить к 2024 году по 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Это огромная для нас цифра, и достигнуть ее, применяя исключительно коммерческие схемы, невозможно просто потому, что в стране нет такого спроса и его увеличение  в ближайшее время не предвидится. Но мы могли бы начать применять альтернативные методы решения жилищной проблемы: стимулировать кооперативное строительство, строительство индивидуального жилья, практиковать строительство различных видов формы арендного жилья и т.п. И это не только создаст «глубокоэшелонированную» структуру отрасли, увеличит ее конкурентность, устойчивость и гибкость, но и обеспечит достижение необходимого объема ввода качественного жилья в эксплуатацию. Понятно, что при этих условиях строительный рынок может и должен показать устойчивый и долговременный рост.

 Очевидно, что финансово-строительное лобби не заинтересовано в таком развитии событий, ведь доля лоббистов на рынке сократится, и они могут не выдержать честной, открытой конкуренции. Поэтому они всеми силами стремятся сохранить существующий Градкодекс без изменений.

 Кроме того,  стимулирование применения некоммерческих схем реализации строительных проектов даст мощный импульс развитию профессиональных сообществ (архитекторов, инженеров, строителей)  и профессионализму в отрасли в целом. А это – смертельный удар по представителям финансово-строительного сообщества, потому что настоящих профессионалов среди них мало, и они быстро потеряют контроль над ситуацией.

 И это – вторая причина их маниакального стремления сохранить градостроительное законодательство без изменений.

 В заключение можно констатировать, что действующему Градкодексу отведена роль дубины,  мощнейшего инструмента подавления любых альтернативных стратегий развития, предложений по использованию не коммерческих организационно-правовых схем. Совершенно ясно, что Градостроительный кодекс РФ не в состоянии ответить на современные вызовы. Его идеология, структура и явная ангажированность делает его настоящей энциклопедией отраслевого монополизма. Косметические меры по его исправлению уже не помогут. Требуется разработка и принятие радикально иного документа, способного оздоровить ситуацию в строительной отрасли и обеспечить решение актуальных задач, стоящих перед страной (кстати, концепция такого документа у Союза архитекторов есть). С этого и нужно начинать. В противном случае реализация приоритетных национальных проектов по строительству жилья и формированию комфортной городской среды рискует так и остаться лишь на бумаге.