Как европейцы рекомендовали нам решать жилищную проблему

В мае 1991 года в Праге Международный банк реконструкции и развития провел семинар для бывших социалистических стран. Обсуждались методы решения жилищной проблемы. Выступали специалисты западноевропейских стран, имевшие опыт массового строительства после Второй мировой войны.

Стоит вспомнить, что обеспеченность комфортным жилищем относится к основным потребностям людей. С чем к 1991 году пришла Россия и большинство «постсоветских» стран в обеспечении жилищем своих граждан? По всем основным показателям качества жилого фонда эти страны значительно отставали даже от самых бедных стран Западной Европы:
по количеству комнат на человека – менее 0,9 против 1.4,
по общей площади на человека – 16 кв. м против 30-35. (1)

 Массовое жилищное строительство в послевоенный период было характерно и для социалистических стран, и для западно-европейских стран, однако объемы строительства были разными. Только в отдельные периоды в СССР и, например, во Франции строилось сравнимое по площади и по количеству квартир жилье. В СССР в 1961–70 гг. было построено 2.3 млн. квартир в год или 1010 млн. кв. м общей площади.[2] При населении СССР в эти годы около 230 млн. чел., на тысячу жителей приходилось строительство 10 квартир в год, так же, как во Франции в 1972 году (см. далее о докладе П. Терруара). В более поздние годы объем строительства в СССР был меньше, с заметным пиком в 1986-87 годах. (2)

 Упомянем и специфическую российскую проблему — большое количество коммунальных квартир, точные данные о числе которых до сих пор не известны. Можно констатировать, что несмотря на громкие заверения правительства СССР о заботе о гражданах, решения жилищной проблемы так и не было найдено.

 Современные темпы строительства по общей площади квартир примерно те же, что в 1970-80-е годы, однако по количеству квартир они ниже. Возникает сомнение в решении жилищной проблемы в России в ближайшей перспективе, если не использовать опыт европейских стран.

 Чему же пытались научить нас европейские специалисты в начале 1990-х годов, когда помощь реформируемым странам продуктами и опытом специалистов шла широким потоком. Итоговые тезисы исторического обзора европейской жилищной политики были представлены в докладе исследователей из университета Нантера Б. Лефебвра и М. Муйяра «Жилищные политики в послевоенной Европе (B.Lefebvre, M.Mouillart. Les politiques du logement dans l’Europe de l’apres guerre»): во всех странах Европы вмешательство государства было необходимо, и все страны считали предпочтительным стратегию развития рынка, однако частная инициатива пребывала в упадке, а напряженность спроса на жилище была прогрессирующей, страны, осознавшие эту ситуацию, быстро разработали механизмы регулирования и развития рынка (Дания, Нидерланды, ФРГ). Они приняли политику жилья «для всех», с массовыми стимулами для частного инвестирования и с организацией специализированного государственного финансирования через финансовые фонды, страны, довольствовавшиеся минимальным государственным вмешательством, не преуспели в создании эффективного частного инвестирования, за исключением узкого сектора дорогого жилья. Государству в массовом строительстве пришлось подменить частный сектор своими инвестициями. Чтобы уменьшить дестабилизирующее воздействие на рынок, эти страны разделили рынок на части (сектора), с начала 1970-х годов (В.Л. – т.е. после принципиального решения жилищной проблемы) все страны сокращают бюджетное участие в жилищном строительстве и стимулируют приватизацию жилья. Однако в странах, где удалось быстро снять напряжение на рынке жилья, обеспечивается равновесие между приватизацией и сохранением аренды, а в странах с минимальным вмешательством государства произошла приватизация и строительство собственного жилья «любой ценой».

 Чем больше и быстрее было предпринято регулирование частного и общественного секторов рынка, тем скорее он развивался и мог выполнять свою роль, не отказываясь от поддержки государства».

 Более конкретные данные были приведены в других докладах на семинаре, в частности в докладе П. Терруара «Финансирование жилья во Франции. Способы и инструменты финансирования» (Patrick Terroir. Financement du logement en France. Methodes et outils de financement). Были выделены четыре этапа финансовых реформ, причем менялись государственные политики, но оставались неизменными основные механизмы реализации политик.

 С 1950 по 1965 годы вмешательство государства было направлено на быстрое увеличение предложения жилья:

государством были созданы специальные организации, занимавшиеся строительством социального арендного жилья (HLM, Habitation a Loyer Modere, Жилье за умеренную плату). HLM являются общественными некоммерческими организациями, ориентированными на получение прибыли за счет квартплаты. Поскольку по закону квартплата не может превышать 20 % от доходов семьи, финансирование социального арендного жилья базируется на субсидиях и долгосрочных кредитах под небольшой процент.

 Государство предоставляет кредиты на долгий срок под небольшой процент непосредственно HLM и через контролируемую государством Депозитную кассу. Депозитная касса и организация Земельный кредит предоставляют льготные кредиты на строительство социального жилья, арендуемого или передаваемого в собственность. Следует отметить, что обе эти организации существуют с середины XIX века и пользуются доверием населения, государство осуществляет также кредиты семьям для строительства своего жилья, в том числе льготные кредиты лицам с самым низким доходом. Впоследствии эта политика была расширена введением разнообразных категорий льгот и скидок, предоставляемых семьям, по закону 1953 года был введен специальный налог на всех предпринимателей страны – 1% от суммы зарплат для инвестирования жилья, (В.Л. – в докладе, посвященном финансовым вопросам, не была упомянута такая важная мера стимулирования жилищного строительства, как бесплатное предоставление местными властями земельных участков). (3)

 С 1965 по 1975 годы в связи с принципиальным решением жилищной проблемы начался переход к рыночным механизмам финансирования жилищного строительства. Банки широко используют кредитование жилья на короткий срок. В 1966 году создан ипотечный рынок. Доля льготных кредитов уменьшается с 45% до 30% от общей суммы кредитов на жилье. Создаются различные категории кредитов в соответствии со шкалой доходов и категориями жилья.

 В 1975–1985 годах планировалось перейти к финансированию жилья полностью силами банковского сектора и финансового рынка. Кредиты банков увеличились в три раза. Однако, программа правительства («доклад Барра») не была выполнена полностью, доля льготных кредитов осталась постоянной, около 30%. Владение собственностью является одним из движителей в действиях семей, они вкладывают в нее три четверти своих накоплений и около 30% доходов, поэтому кредиты на рыночных, или близких к рыночным условиях приобретают все большее значение.

 После 1985 года в рамках общей реформы экономики были значительно сокращены льготные кредиты для приватизации жилья, а также финансирование системы HLM. При этом ипотечное кредитование составляло всего 14% инвестиций. Основой финансирования остались кредиты банков и сберегательные вклады. В связи с возникновением новой проблемы – реконструкции застройки 1960–70-х годов (так называемые «большие ансамбли») – появляются новые городские политики активного вмешательства государства. Эта тема выходила за рамки семинара. (4)

 Похоже, что расчет российского правительства на то, что ипотечное кредитование решит наконец жилищную проблему, не реалистичен. Невозможен и возврат к советской практике государственного строительства. Осуществление государством мер по строительству социального арендного жилья, аналогичных применявшимся в Европе в 1960–75 годах, с использованием рыночных методов, было бы лучшим вариантом решения.