Реконструкция в центре: как сохранить историю и интерес инвесторов

Как корректировка регионального законодательства и льготы для инвесторов могли бы изменить качество жилья и облик исторического центра.

Интерес покупателей к недвижимости в историческом центре Петербурга усиливается. Однако свободных участков, где можно строить «с нуля», здесь почти не осталось. В то же время, не все покупатели готовы жить в исторических домах без их радикального обновления, а реконструкция и капремонт старых зданий в Петербурге крайне затруднены из-за жестких градостроительных правил, в том числе по охране объектов культурного наследия. Эти ограничения зачастую не позволяет «свести» и экономику проектов в центре. Возможные решения, устраивающие покупателей жилья в исторической среде, строителей и власть обсудили участники круглого стола «Обновление застройки: желаемое и возможное. Экономика и технологии реконструкции зданий в центральных «околотках» Петербурга», проходившего в рамках Форсайта РБК Петербург.

Участники дискуссии подтвердили тенденцию увеличения интереса покупателей жилой недвижимости к историческим районам Петербурга. «У нас есть четкое понимание, что спрос на историческое наследие растет. У нас большая часть квартир продается в историческом наследии. И региональные клиенты, и москвичи, они приезжают и говорят — покажите нам историческое здание», — говорит директор ГК «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев.

При этом, однако, люди не хотят жить в обветшавших зданиях — им нужны дома, приспособленные к современному использованию, но сохранившие исторические элементы. «Это мраморная лестница, которая была исторически, кованые решетки, высокие потолки, красивые окна, исторические фасады», — перечисляет руководитель отдела продаж клубного дома Project 6|3 Сергей Тарасов. Но это не все — покупатели требуют и современного комфорта. «Ключевой вопрос заключается в том, что люди хотят себя сопоставить с историей, но вместе с тем они хотят получить комфортные условия проживания», — формулирует проблему Виталий Бахарев.

При этом представления о комфорте с годами меняются, свидетельствует Сергей Тарасов: «Практически каждые 10 лет у людей сильно меняются требования к жилью, представления о комфортном проживании в квартире. И это не только подземный паркинг, это и большие окна, лифты, все, что связано с маломобильными группами граждан. Люди хотят иметь централизованное горячее водоснабжение, а в большинстве исторических зданий — газовые колонки».

Опыт строителей показывает, что удовлетворить всем этим требованиям на практике невероятно сложно, а во многих случаях и вовсе невозможно. Участники дискуссии выделили две основные причины. Первая обусловлена градостроительными правилами, в том числе по охране объектов культурного наследия, вторая, во многом связанная с первой, — финансовая, обусловленная высокими затратами при реконструкции и капремонте старых зданий.

Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44», обрисовал проблему с точки зрения архитекторов: «Возьмите любой исторический дом и попробуйте из него сделать жилье. Вы увидите, что это невозможно. Это говорю уверенно. Еще из сталинки можно сделать жилье, а из исторического — невозможно. Можно приспособить отдельно стоящие дома без дворовых пространств. Есть отдельные примеры, но они все тоже непростые. Потому что невозможно совместить требования для маломобильных групп населения, по размещению лифтового оборудования, по инсоляции и т.д. Возьмем любые знаменитые дома, например, Дом Басевича — попробуйте сделать из него жилье. Чтобы соблюсти все нормы, надо снести все дворовые флигеля и выйти на реконструкцию образца 1970-х годов, как в свое время делал Жилпроект. Нормы с тех пор не сильно изменились, но немного ужесточились».

Начальник Управления сохранения исторической среды КГИОП Екатерина Козырева напомнила, что при обновлении (капремонте, реконструкции) старых зданий в Петербурге необходимо соблюдать Закон Санкт-Петербурга N 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия», в котором установлены ограничения на производство работ в зданиях исторического центра. В частности, зданиям постройки до 1917 года присвоен статус «исторических» и не допускается их демонтаж за исключением разборки аварийных конструкций. При реставрации и приспособлении объектов культурного наследия необходимо соблюдать требования 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Козырева отмечает еще одну проблему: «У жителей города возникают потребности, которых не было ранее: дополнительные детские сады, школы, бассейны, ТЦ. И это как раз самая большая проблема, потому что в историческую застройку нужно включать новую функцию».

Мало того, что выполнить все градостроительные нормы и правила затруднительно, это еще и убивает экономику проектов. К тому же сам капремонт зданий гораздо дороже нового строительства, говорит инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация» Ян Бобрышев: «Когда ты строишь с нуля, то монолитная плита стоит в три-четыре раза дешевле, чем облегченное перекрытие, которое делаешь при капитальном ремонте. Стоит кирпичная стена, вроде она есть, но ее надо корректировать, усиливать, необходимый для этого раствор стоит в 14 раз дороже цементной кладки. И каменщик будет четыре дня одну перемычку делать, а при новом строительстве за четыре дня он может выложить целый этаж крупноформатными блоками».

«Реконструкция сильно дороже, чем новое строительство», — согласен заместитель директора по строительству и проектированию Группы RBI Павел Быков. «Каждый исторический объект настолько индивидуален, что заранее просчитать весь объем предстоящих работ и их стоимость практически невозможно, и многие нюансы, связанные с аварийностью здания, выясняются уже «в процессе» и требуют дополнительных инвестиций. Получается, что маржа сокращается, вплоть до того, что заниматься таким проектом девелоперу становится уже практически бессмысленно», — признает Павел Быков.

Эту проблему подтверждает и Ян Бобрышев: «При прочих равных люди скорее купят в новом доме, с подземным паркингом, чем в старом».

Ввиду всех этих проблем полноценная реновация исторических зданий, учитывающая интересы всех сторон, не приобрела в Петербурге массового характера. Эксперты называют лишь единичные примеры. «Десятка два за все время в городе можно насчитать. Может быть 50 примеров — но уже с большими вопросами. При нашем объеме в 30-40 тыс. исторических зданий это в пределах погрешности», — резюмировал Никита Явейн.

По словам участников дискуссии, сейчас в Петербурге есть только два более или менее удачных способа массовой реновации исторических зданий в довольно узких сегментах.

«В настоящее время появилась тенденция выкупа у города расселенных зданий, которые длительный период стоят в неэксплуатируемом состоянии. Эти дома отключены от электричества, воды, отопления, — рассказала Екатерина Козырева. — Они были предназначены для реконструкции в рамках программы реновации исторического центра, запущенной в 2004 году. Но в 2009 году программа прекратила свое существование. Примерами таких домов, выкупленных у города через Фонд имущества, являются дома на улицах Тележная и Боровая. Их выкупают частные инвесторы и приводят в эксплуатируемое состояние».

Один из инвесторов — ГК «Реновация». «Мы масштабируем эту практику по мере сил, строим много домов. Сейчас Черняховского, 56 купили», — рассказывает Ян Бобрышев. Такие проекты реновации оказываются рентабельными только при соблюдении нескольких условий. «Мы стараемся участвовать во всех торгах, но нам достаются совсем руинированные здания. Если что-то нормальное, то нас перебивают ценой», — говорит он. Низкие затраты на покупку дают возможность отремонтированному дому быть конкурентоспособным при продаже. «Мы продаем дом после капремонта чуть дешевле, чем рядом такой же новый. Хотя у нас меняются наружные и внутренние сети, новая кровля, — утверждает инвестор. — Никакой сверхприбыли у нас нет, задача хотя бы выйти в плюс. Это возможно только за счет высочайшей эффективности».

Другой удачный пример — приспособление под новое использование исторических промышленных зданий. Переделать такие объекты под жилье зачастую невозможно, в силу их конструктивных особенностей или градостроительных ограничений, поэтому девелоперы ищут новые функции. Большим и успешным опытом в этом направлении может похвастаться Группа RBI. Но, как рассказал Павел Быков, экономика таких проектов, сама по себе, — на грани рентабельности.

«Реконструкция с приспособлением под культурно-деловое пространство здания бывшего Левашовского хлебозавода на Барочной улице обошлась RBI более чем в 1 млрд руб., — отмечает он. — В газгольдер на Заозерной улице, где был сделан многоуровневый паркинг, мы вложили более 230 млн руб. — реставрировали кладку, заменяли кровлю и окна, восстанавливали конструкции. Машиноместа в нем, конечно, были проданы, но если рассматривать газгольдер как самостоятельный проект, то, без учета сопутствующего жилого строительства, в коммерческом плане его нельзя было бы назвать успешным».

«То есть, получается, что объект культурного наследия идет как социальная нагрузка», — поясняет главный архитектор проектов, руководитель Архитектурного бюро «Литейная часть — 91», Елена Скрылева.

В то же время, при грамотном маркетинговом подходе реконструкцию исторических промышленных зданий можно использовать для повышения привлекательности построенных рядом (или реконструированных) жилых зданий. «Это привлекательная «фишка» для жителей, — говорит Павел Быков. — Им приятно иметь возле дома историческую достопримечательность, смотреть из окон на реконструированный памятник — газгольдер или Левашовский хлебозавод, или старинную водонапорную башню... Это красиво. И потенциальные покупатели, сравнивая такой дом с обычным жилым комплексом, выберут наш, с «изюминкой».

Вписать в историческое здание общественную функцию гораздо проще, чем жилую, добавляет Елена Скрылева. «Нет никакой сложности взять любой объект, любой квартал, получить предметы охраны и вписать туда какую-то общественную функцию. Например, мы не так давно сдали Никольские ряды, ввели в эксплуатацию Мучной переулок, дом 2 — это гостиница, вторую очередь Музея Фаберже. Все эти проекты реализуемы», — говорит она.

При всех проблемах участники дискуссии не считают сложившуюся ситуацию тупиковой — сочетать сохранение исторической среды с комфортными условиями проживания в реконструируемых исторических зданиях в принципе можно. «Эти условия совместимы. Но это вопрос, в первую очередь, финансовый, — полагает Виталий Бахарев. — Есть различные механизмы по строительству, есть новые технологии, которые можно применять, есть механизмы реализации проектов в большей степени социальной направленности».

Однако, чтобы процесс реновации исторических зданий стал широкомасштабным, а значит, по крайней мере был безубыточным, необходима еще и корректировка законодательства, по крайней мере петербургского, считает большинство участников дискуссии. «У нас нет четкого разделения требований по отношению к историческим зданиям и объектам культурного наследия, — формулирует главную регуляторную проблему Михаил Мильчик, член Советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Министерстве культуры РФ. — Предметы охраны должны быть и там и там, но их содержание должно быть разным. Предметы охраны рядового исторического здания должны быть минимально необходимыми, а по отношению к объекту культурного наследия, памятнику они должны быть несравненно более жесткими. Элементы реконструкции вполне допустимы к рядовому историческому зданию, но абсолютно недопустимы по отношению к памятнику. Здесь нужно очень четко эти два отношения, требования разделить, может быть даже с внесением новых положений в 820-й закон. Это очень важный момент».

Эксперт разделяет и поддерживает точку зрения строителей, что необходимо также смягчить для исторической застройки Петербурга и общестроительные нормы и правила. «Я имею в виду доступность для маломобильных групп населения, инсоляцию, которую в дворах исторических зданий обеспечить абсолютно невозможно. Пожарные требования должны быть модифицированы по отношению к историческим постройкам. На это нужно пойти», — считает Михаил Мильчик. «Мы заслужили то, чтобы федеральное законодательство хотя бы на региональном уровне было смягчено», — согласен Никита Явейн.

Елена Скрылева предложила вернуть в законодательную базу территориальные строительные нормы (ТСН), распространяющиеся только на город и область, как это работает в Москве. «Это во многом могло бы упростить подход к реконструкции жилых зданий в центре города, — отмечает эксперт. — Очень жаль, что эти нормы были упразднены в начале 2000-х годов, что привело к сложным цепочкам согласований и увеличению разрыва между необходимостью и возможностью подхода к реновации».

При этом эксперты признают, что даже после корректировки законодательства проекты реновации исторических зданий могут оставаться убыточными. «В этом случае городская власть должна разработать систему льгот для данного инвестора. Он вкладывает деньги, но почти не получает никакого навара от этого вклада, а иногда даже убыток. Но он берется за работу с историческим зданием, выполняет требования по сохранению среды, по сохранению исторического наследия — значит, должен получить компенсацию за счет или прямых финансовых льгот или предоставления на льготных условиях площадки для нового строительства на периферии исторического центра. Потому что городская власть, отражая интересы города в сохранении культурного наследия, должна стимулировать приход инвесторов в историческую застройку. Но этого абсолютно нет в наших правилах, и мне представляется, что это было бы очень важно внести. Есть аренда по цене метр за рубль, это шаг в нужном направлении, но этого с моей точки зрения недостаточно», — считает Михаил Мильчик.

Однако сами инвесторы отмечают, что субсидирование восстановления исторических зданий может привести к обратному результату: «Эти субсидии получат не те, кто знает, любит и умеет восстанавливать исторические объекты, а те кто обладает большим лоббистским потенциалом», — предостерегает Ян Бобрышев.

«Надо проработать четкий, прозрачный механизм работы с такими проектами. Чтобы была понятна концепция, которая реализуется и кто контролирует реализацию проектов. У нас есть Комитет по государственной охране памятников, но вместе с тем у нас очень большой объем проверяющих инстанций. Потому что бывает так, что ты работаешь с объектом культурного наследия, а к тебе с проверками идет не только КГИОП, но и смежные структуры. Если бы были понятные, прозрачные правила игры, то все можно было бы делать», — заключает Виталий Бахарев.

Владимир Грязневич для сайта: https://spb.plus.rbc.ru/news/63e102ed7a8aa95bcacc4e8c

06.02.2023, 448 просмотров.