Помехи на линии: Huawei решил реконструировать свой БЦ в Петербурге

Спустя год после громкой покупки БЦ "Кантемировский" китайский производитель электроники Huawei согласовал проект переустройства территории. Однако центр исследований и разработки (RND–центр) компании вряд ли появится там в ближайшие годы.

Китайский техногигант Huawei выкупил деловой центр "Кантемировский" в Петроградском районе Петербурга в декабре 2021 года. По оценкам экспертов, компания заплатила за актив 5 млрд рублей, что сделало сделку одной из крупнейших на рынке офисной недвижимости Петербурга за последние несколько лет. Территория была выкуплена у закрытого паевого инвестиционного фонда "Кантемировский". При этом, по данным некоторых источников, фактическим продавцом, предположительно, выступал бизнес–партнёр совладельца "Русснефти" Михаила Гуцериева Феликс Длин.

Речь идёт не об отдельном здании, а о целом квартале площадью более 3 га между Аптекарским проспектом, одноимённой набережной, безымянным проездом и Инструментальной улицей. Посреди квартала стоят памятники архитектуры — комплекс построек основанного в XVIII веке завода военно–врачебных заготовлений (Инструментальный завод, в советское время — завод "Красногвардеец"). По периметру они закрыты советскими постройками.

Зимой 2022 года новым собственником был получен градостроительный план участка в целях его реконструкции. В апреле 2022 года АО "Красногвардеец" официально изменило юридический адрес с Инструментальной на ул. Комсомола. Недавно же по заказу петербургской архитектурной мастерской "Студия 44" в квартале прошли археологические раскопки, которые предшествуют любому проекту с заглублением в землю в охранных зонах. Было найдено 225 артефактов (курительные трубки, фарфор, фаянс и другие находки — "предметы и изделия, бытовавшие на обширной территории Европы и Российской империи на протяжении XIX–XX веков").

Примерно в то же время, как сообщила "ДП" пресс–секретарь комитета по охране памятников Ксения Черепанова, в мастерской "Студия 44" разработали эскизный проект реконструкции корпуса, выходящего на Аптекарский проспект. На днях он был согласован на соответствие режимам зон охраны центра. После реконструкции там должны получиться офисные помещения без изменения высотности здания.

Подробности реконструкции внутри квартала неизвестны. В мастерской "Студия 44" проект официально прокомментировать отказались, сославшись на то, что это преждевременно. По генплану территория находится в зоне общественно–деловой застройки. Внутри квартала помимо памятников есть старые здания, которые не охраняются как памятники. Сносить их по закону, скорее всего, нельзя, но в случае аварийности, теоретически, можно разобрать и не воссоздавать. Советские здания по периметру можно реконструировать по согласованию с КГИОП и КГА. В этом отношении градостроительно ситуация несколько напоминает территорию ЦКБ машиностроения на Охте, которую развивает компания "Тандем–истейт". Но концепция там, очевидно, иная.

Эксперты рынка недвижимости говорят, что, несмотря на высокую цену, приобретение Huawei можно оценивать как достаточно удачное.

"На момент покупки цена объекта была хорошей, поэтому они не переплатили. За такие деньги построить подобный кампус невозможно, и сейчас цена как минимум не изменилась", — говорит Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate (компания выступала консультантом сделки).

С ним согласен Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. "Объект покупался компанией под себя, поэтому для продавца это крайне успешная сделка", — говорит он.

Сейчас это офис класса С, поэтому очевидно, что преобразование "Кантемировского" будет существенным и по итогам работ объект будет принципиально нового качественного уровня.

"Снести и построить заново — рабочая схема, когда имеем дело совсем с ветхим зданием. “Кантемировский” к таким не относится", — полагает Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

По словам Алексея Ефимова, в планах Huawei предусмотрена поэтапная реновация объекта по корпусам. "Насколько нам известно, сейчас под реконструкцию запланированы первые два", — говорит эксперт. Инвестиции в реконструкцию с учётом отделки могут составить от 5 млрд до 7 млрд рублей.

Стоит заметить, что в Петербурге вряд ли найдётся сколько–нибудь крупный проект развития территории, инициированный IT–компанией. Свой офисный центр возле парка 300–летия Петербурга собиралась строить фирма "Джет брейнс", но он не был реализован. Поэтому информация о появлении в городе крупного RND–центра от международного гиганта год назад вызвала повышенный интерес. А после того как в 2022 году на Россию обрушился шквал санкций, значительно ограничивший возможности для сотрудничества с Западом, сделку с Huawei стали рассматривать как элемент широко пропагандируемого "поворота на Восток", сулящего новые выгоды и перспективы.

Но, похоже, связывать с деятельностью китайской компании на берегах Невы какие–то существенные надежды преждевременно. По крайней мере ближайшие несколько лет.

Получить официальный комментарий от Huawei при подготовке этого материала не удалось. Однако источник, близкий к компании, рассказал "ДП", что планируется простой переезд из арендуемого офиса в собственный.

Напомним, в июле 2022 года стало известно, что Huawei снял один из самых дорогих офисов в городе сроком на 5 лет на Невском пр., 1, стоимость аренды в котором составляет от 3500 руб. / м2 в месяц. Вероятно, этот срок и стоит рассматривать как горизонт планирования реализации проектов в Петербурге.

Корреспонденту "ДП" удалось подтвердить, что сейчас компания Huawei действительно располагается на Невском, хотя в бизнес–центре нет даже таблички с её названием. Также удалось подтвердить, что свой прежний офис на ул. Решетникова, 14А, компания покинула.

Источник утверждает, что никаких планов по расширению бизнеса или изменению численности сотрудников в Северной столице у Huawei нет. Общая политика компании, по его словам, — иметь свой офис в местах стратегического присутствия. При этом косвенно это всё же можно трактовать как нацеленность на долговременное сотрудничество с Россией.

"О существенном расширении речи пока нет. Большие инвестиции — просто часть упомянутой политики компании. Места стратегического присутствия “строятся на века”", — сообщил источник.

Huawei неохотно публично разглашает адреса своих региональных офисов — так, на их официальном сайте значится только адрес их штаб–квартиры в Москве. Именно там работает главный российский RND–центр компании, в котором, предположительно, трудится около 400 человек.

По данным сервиса "Контур.Фокус", у основного российского юрлица компании — ООО "Технокомпания Хуавэй" — существуют филиалы и представительства в Петербурге, Уфе, Ростове–на–Дону, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Владивостоке, Казани, Краснодаре, Самаре и Новосибирске. Именно в этих городах у Huawei располагаются исследовательские центры, согласно открытым данным. Однако не похоже, чтобы сейчас они вели активную деятельность. Группа "ВКонтакте" Huawei Russian Research Institute не обновлялась с февраля прошлого года, хотя до этого довольно активно агитировала IT–специалистов присылать резюме для трудоустройства в петербургский центр. Последняя запись в VK–группе Huawei Russia датирована 22 марта 2022 года. Стоит заметить, что в августе 2019 года Huawei активно рекламировал расширение своего присутствия в России. Предполагалось, что за ближайшие 5 лет китайский гигант наймёт около 1,5 тыс. IT–специалистов. Численность сотрудников петербургского RND–центра на тот момент оценивалась в 150 человек.

Однако и свой, теперь уже собственный бизнес–центр на Инструментальной ул. Huawei не оставляет без дела. В конце декабря, по данным сайта госзакупок, компания заключила госконтракт с отделением Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Санкт–Петербургу и Ленинградской области на сдачу ему в аренду 1660,4 м2 в бизнес–центре "Кантемировский" за 24,04 млн рублей. Контракт заключён на 11 месяцев. Арендная ставка для бюджетной организации составила 1316,64 руб. / м2 в месяц. Также "ДП" обнаружил несколько объявлений на ЦИАН о сдаче в аренду офисов по адресу: Инструментальная ул., 3. Предлагаемые ставки ещё более скромны: например, помещение площадью 901,8 м2 сдаётся за 12 тыс. рублей за 1 м2 в год.

Дмитрий Гачко, венчурный инвестор и основатель ГК Itglobal.com, напоминает, что Huawei купил БЦ "Кантемировский" как раз на фоне санкций со стороны США, наложенных на китайскую компанию. Нынешние действия сигнализируют о намерениях прочно закрепиться в России. И всё–таки могут указывать на расширение присутствия. "Huawei не хочет упускать никакие доли рынка и будет стараться обходить санкции везде, где это возможно. Отказываться от работы с РФ они не будут и, как мы видим, даже, наоборот, расширяются. Но и подвергаться лишним санкциям со стороны Запада тоже не хотят. К чему это приведёт, увидим в будущем. “Кантемировский” находится вблизи университетов, поэтому компания, скорее всего, будет привлекать кадры в том числе и оттуда. Кроме того, на рынке Петербурга легче найти кадры, чем, например, в Москве", — отмечает эксперт.

Святослав Гайкович, генеральный директор архитектурного бюро "Студия 17": «По моим сведениям, реконструкция зданий бывшего завода военно–врачебных заготовлений — завода "Красногвардеец" — на углу Аптекарского проспекта и Инструментальной улицы будет ограничена работами, не изменяющими архитектурный облик объекта. Таким образом, можно констатировать, что заводу "Красногвардеец" повезло быть приведённым в образцовый порядок за счёт редкого теперь иностранного инвестора — известнейшей китайской компании Huawei. То, что реконструкция поручена "Студии–44", гарантирует безупречную работу с предметами охраны в составе комплекса, если таковые имеются».

Кирилл Строганов, руководитель коммерческого развития "Обит": «Конечно, хотелось бы верить, что на петербургском рынке появится ещё один высокотехнологичный сильный игрок. Это положительно сказалось бы на отрасли и с точки зрения новых рабочих мест, и с точки зрения доступа к новым решениям и возможностям. Причём не важно, под каким брендом этот новый игрок будет развивать и выпускать свои продукты. Но реальность, к сожалению, говорит о том, что, скорее всего, приобретение и редевелопмент БЦ — это диверсификация инвестиций. Коммерческая недвижимость сейчас демонстрирует падение, и многие участники рынка, не вовлечённые напрямую в девелоперский бизнес, стараются извлечь из этого прибыль. Но в любом случае тот факт, что компания делает долгосрочные вложения на перспективу в нашей стране, — повод предположить, что всё–таки Huawei не планирует окончательного ухода из России. Возможно, за этим шагом последуют и другие, более близкие основному бизнесу».

Татьяна Мельничук, основательница и CЕО международной IT–рекрутинговой компании Lucky Hunter: «Прежде всего стоит отметить, что Huawei — это больше телекоммуникационная компания. Петербургский офис занимается вопросами связи, а не разработкой своих продуктов и ПО. Найти новых сотрудников в случае расширения в городе, безусловно, будет несложно. Это крупная узнаваемая компания с известным именем и рыночной зарплатой. Тем более сейчас рынок IT–вакансий изменился и предложений о работе специалистам стало поступать меньше, отчего заинтересованность в работе на международного игрока будет высокой. В особенности среди тех, кто готов работать со сложным китайским менеджментом».

Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers: «Бизнес–центр "Кантемировский" — это объект класса С, построенный в прошлом веке. В нынешнем состоянии этот БЦ не может удовлетворить запрос такой крупной компании, как Huawei, поэтому, без сомнения, он потребует большого объёма работ по реконструкции и внушительных финансовых вложений. Инвестиции в реконструкцию с учётом отделки могут составить от 100 тыс. рублей за квадратный метр. Однако я почти уверена, что после окончания реконструкции этот объект войдёт в число самых современных и качественных деловых центров города».

Источник: https://www.dp.ru/a/2023/02/03/Kontrakti_mogli_podrasti

03.02.2023, 567 просмотров.